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金地威新：产业地产投融管退全流程典范

金地集团1988年创立于深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年成功上

市(股票代码600383.SH),是国内较早上市并实现全国化布局的房地产企业之一。

2012年，金地集团收购香港联交所上市公司星狮地产，并于2013年正式更名为金

地商置(0535.HK)。2016年，金地商置成立了专注于产业平台的控股子公司“金

地威新”,下设产业园平台、产城平台、旧改平台、产业研究院四大业务板块。金

地威新的标杆性产业地产项目之一，便是位于深圳南山区的金地威新软件科技园。

一、顶层战略及业务模式解析

1.企业顶层战略

金地威新战略的核心，即“优质地块+优质产品=高租金+资产证券化”退出。

金地威新旨在解决中国产业地产面临的两个问题，第一个是中国产业地产的结构问

题，低端园区供应过剩，高端园区供应不足，而中国产业整体的趋势是升级的，所

以金地威新瞄准高端市场，然后以较高的租金承接资产证券化退出，从而构成完整

的投融管退逻辑。

图：金地或解操作方式

小投操盘模型

优质地块

土地所有方

盒地或新产业基盒

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金地做园区自持运营的商业逻辑在于资产运营与资产管理基础上的资产证券

化。金地威新理解，处于产业资源禀赋优异的城市，且运营状况良好的园区是最为

优质的资产载体，如果只是进行传统地产思维的“拿地—建设—快速分割销售一项

目完结”流程开发的话，无疑是对资产价值本身的极大浪费。金地威新另辟蹊径，

希望在产业园领域借助基金模式，撬动资本的力量，完成自身从园区开发者向资产

管理者身份的转换。

2.企业业务逻辑

金地威新业务模型：金地在产业板块进行战略进入，短期做好产业板块，中长

期通过住宅、商业、产业三大板块联动，构建高毛利率打低毛利率、以副业打主业

的竞争模型。企业短期内不与主业协同，积累自身产业运营能力；长期内与主业协

同，在城市运营方面全面发力。

金地威新在发展的过程中曾对标联东，不同于联东打造的中低端刚需产品，

除了标准厂房之外，还有供研发型企业办公的楼宇等高端产品。金地威新从学习到

对抗联东，核心关注最终服务方G端需求。金地威新认识到产业园区的本质是

TOB端和TOG端，TOG端重要性远大于TOB端，最终服务的是G端就必须积累

自身能力，能够运营产业。另一方面，住宅、商业、产业协同比联东单纯的产业更

容易与政府进行勾兑。

金地成断竟争化势-核心是战感性的我入从学习到时抗联东-核心美注最终服务方G端需求

金助商置联东U谷最终构建高毛利率打低毛利率、以副业打主业

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1.内原有地期长

盒地建说大于基行油