开封市南柴屯城中村改造项目建设可行性研究报告.doc

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前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据

1、开封市规划局规划方案；

2、国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策；

3、《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》（汴

政200752号）

4、现场勘察和实地调研所得资料。

5、开封日报社地产事业部提供的资料

南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告

内容提要

项目地址：开封市南柴屯

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项目性质：城中村改造

项目名称：南城盛世（暂定）

项目目标：将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区

本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

依据本文的方案，项目总建筑面积80万平方米，项目总投资18.77亿元。经测算项目实现利税25%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

[关键字]南柴屯城中村改造人文生态区域

目录

前言??????????????????????1

内容提要??????????????????????2

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第一部分开封市区域特征

一、基本概况 8

二、自然条件 9

1、地理环境 9

2、自然资源 11

3、人口分布 12

4、气候环境 13

5、工程地质 15

6、水文地质 15

三、经济发展 16

四、政策环境及政策依据 18

1、国家政策 18

2、地方法规 20

第二部分项目开发建设的必要性

一、项目背景 22

二、项目建设的必要性 24

第三部分开封市房地产市场分析

一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本

特征分析上 26

二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况 31

三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 32

四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 34

五、开封市消费需求分析 34

六、开封市发展趋势分析 35

第四部分项目概况及定位

一、建设地址及属性分析 37

1、项目的地理位置 37

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2、项目的地形、地貌 38

二、总体设计规划理念 39

三、项目地块SWOT分析 40

1、优势 40

2、劣势 41

3、机会 42

4、威胁 42

四、项目定位 42

1、总体定位 42

2、项目形象定位 44

3、产品定位 45

4、定位依据 46

5、目标客户定位 47

6、物业管理定位 48

第五部分项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议 49

二、项目规划设计条件 51

三、初步规划方案 52

四、项目技术指标 53

五、建筑单体设计 54

六、建筑环境及园林景观设计 55

第六部分拆迁、安置、补偿方案

一、补偿依据 57

二、补偿标准 58

三、经济补偿 58

四、补偿方式 59

五、安置房建设 59

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六、其他安置房及优惠房建设 59

第七部分项目工程设计

一、项目建筑设计定位 61

二、住宅标准及设计 61

三、公用建筑设计标准 64

四、设备与设施标准 64

五、环境保护措施 64

第八部分公用工程设计

一、给排水工程 66

二、电气设计 68

三、安全防范系统 71

第九部分经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略 72

二、项目实施计划 74

三、营销方案 75

四、项目投资估算 77

五、资金筹措计划 81

第十部分盈亏平衡与敏感性分析

一、项目盈亏平衡分析 8