机场物业管理整体维护管理房屋的日常管理与维护方案.docx

机场物业管理整体维护管理房屋的日常管理与维护方案

一、养护目标

保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。

二、停车场管理要素

（一）硬件设施质量高要求

因为受众量大，所以机场收费系统一定要满足高流量，速度快等几个特点。他们对硬件设施服务的需求集中在：快速入场（入口感应系统）、精确引导（车辆诱导系统）、场内停放（标识引导系统）、目的地到达（行人诱导系统）、找车方便（正反向寻车系统）、快速离场（收费管理系统），虽然一个合格的停车场都必须具备以上各系统，但是由于受众不同，对于以上系统优劣的要求也不同。机场停车场管理在硬件方面必须达到一定的标准，而且在管理中必须按照预设的管理流程来执行。

（二）质量管理严格

机场作为门户，服务质量是第一位。所以停车场的服务质量也必须参照国家标准ISO9001认证体系的要求来管理，才能让停车场质量和机场内部质量更好地衔接。而一般停车场往往以盈利或完成任务为导向，反而忽视质量体系的健全，最终受损的还是自身。

（三）安全管理责任重大

关于安全问题，机场停车场要比普通停车场关注力度大得多。由于受众量大，社会影响力大，安全事件一直是机场方的首要关注点。机场停车场时机场安全体系的要害点，所以在安全管理方面，机场停车场有完备的体系、流程、责任及分工。针对超长时间停放车辆，应向公安机关进行通报，检查是否为失窃车辆？同时需检视车辆内部是否有异常现象？另外，有些过夜车辆会再停车场有数天时间静止不动，因此会衍生偷窃行为。

（四）机场停车受航班变异影响大

由于机场停车场的服务对象多为搭机旅客，若因其他因素导致航班无法正常下降，而在排除障碍后，航管单位准予航班降落时，可能会有许多航班在同一期间降落，因此会出现停车场取车离场旅客暴增的现象，因此，如何快速引导离场车潮值得重视。

（五）人员服务高标准

虽然目前停车设备足够智能化，但是类似机场型的超大停车场，要想完全达到无人值守，目前是无法实现的，服务的主要构成元素就是人。机场停车场与其他领域的停车场相比，就是大企业和小企业的关系，大企业管理靠制度和流程，小企业管理靠关系和配合。

（六）多语言标识的必要性

由于进出机场的乘客除本国人之外，外国人士也占有不少比例，因此停车场内引导指标文字表示部分，除了中文之外另需建立国际常用语系文字指标。

三、维修养护标准

（一）房屋承重及抗震结构部位

1、房屋修缮标准；

2、有关工程施工技术规范。

（二）外墙面

1、房屋修缮标准；

2、外墙面修缮作业规程。

（三）公共屋面

1、房屋修缮标准；

2、相应修缮作业规程。

（四）公共通道、门厅、楼梯间

1、相应建筑部分修缮技术流程；

2、房屋修缮标准。

四、实施效果

（一）房屋承重及抗震结构部位

1、安全、正常使用；

2、功能完好。

（二）外墙面

无鼓无脱、无渗水、整洁统一。

（三）公共屋面

1、无积水、无渗漏；

2、隔热层完好无损；

3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆。

（四）公共通道、门厅、楼梯间

1、整洁，无缺损，无霉迹；

2、扶手完好，无张贴痕迹。

五、日常维修养护计划

（一）房屋承重及抗震结构部位

每月巡查一次，入驻期间每天巡视，发现问题，立即处理。

（二）外墙面

每月检查一遍，发现问题，及时维修。

1.每两年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；

2.每年雨季前对外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。

（三）公共层面

1.避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；

2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；

3.每半年疏通一次屋面雨水口；

4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。

六、定期维修养护计划

（一）房屋承重及抗震结构部位

每年对房屋基础进行一次检查，防止虫害及腐蚀性液体的侵害。

（二）外墙面

1、每年对外墙面清洗一次；

2、每三年对较大面积的渗漏及损坏，维修无效的，进行局部翻新；

3、每三年对外窗台进行一次安全性检查。

（三）公共层面

1.避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；

2.每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；

3.每半年疏通一次屋面雨水口；

4.每年对屋面防水层检修一次，每五年翻新更换老化部分。

七、实施细则

根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙