2024年房地产估价师理论与方法考试真题及答案.doc

房地产估价师理论与措施考试真題及答案

一、单项选择題

1．非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的多种价值的一种（）称呼。

A．概括性

B．描述性

C．理论性

D．精确性

2．下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（）。

A．出租的房地产

B．自用的房地产

C．餐饮的房地产

D．营业的房地产

3．房地产估价的合法原则规定在进行房地产估价作业時应以（）為前提来进行工作。

A．公正

B．公平

C．公开

D．估价对象的合法权益

4．現实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的都市规划属于（）方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制

5．在房地产权利中，属于用益物权的是（）。

A．自物权

B．划拔土地使用权

C．抵押权

D．租赁权

6．某宗面积為3000m2的工业用地，容积率為0.8，楼面地价為700元/m2。現按规划拟改為商业用地，容积率為5.0，楼面地价為960元/m2。理论上应补地价（）万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

7．某幢可出租房地产尚有1年時间才可投入使用，与之类似的現房价格為5000元/m2，現房出租的年末净收益為500元/m2。若按折現率l0%和风险赔偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应為（）元/m2。

A．4400

B．4409

C．4445

D．4455

8．不是影响房地产价格的区位原因是（）。

A．位置

B．交通

C．人文

D．环境

9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化比例為10%時，需求量变化比例分别為30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。

A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性

10．現实中，房地产市场上某种房地产在某一時间的供应量為（）。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换為该种房地产量-该种房地产转换為其他类房地产量拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

?

11．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别原因修正，其中可比实例的个别原因优于原则个别原因得103分，估价对象的个别原因劣于原则个别原因得98分，则个别原因修正系数為（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.03

12．征搜集体土地的土地获得成本中，有关税费不包括（）。

A．征地管理费

B．耕地占用税

C．安顿补助费

D．耕地开垦费

13．建筑物的（）等规模原因影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

A．体量

B．构造

C．设施

D．层高

14．某可比实例实际成交价格為3400元/m2，以估价对象為100，可比实例交易状况分值為102，房地产状况原因分值為98，则估价对象的比准价格為（）元/m2。

A．3401.36

B．3398.64

C．3538.78

D．3266.67

15．酬劳率為（）与所投入的资本的比率。

A．净收益

B．投资回收

C．投资回报

D．收益

16．某宗房地产交易中，买方付給卖方2500元/m2，交易税费均由买方承担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最靠近于（）元/m2。

A．2427

B．2500

C．2575

D．2632

17．下列有关建筑物寿命和通过年数的說法中，对的的是（）。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效通过年数也短于实际通过年数

B．建筑物的经济寿命長于自然寿命，有效通过年数也也許長于实际通过年数

C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效通过年数与实际通过年数也相等

D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效通过年数也許短于也也許長于实际通过年数

18．某商业房地产，在获得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A．37

B．40

C．60

D．63

19．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

20．一般房地产开发投资利润率的计算基数為（）。

A．土地获得成本+开发成本

B．土地获得成本+开发成本+管理费用

C．土地获得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完毕后的房地产价值

?

21．下面对假设开发法合用条件的表述最為精确的是（）。

A．新开发房地产项目

B．用于发售用