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房地产根底学问培训

一、土地、房地产、房产、地产、房地产业

一、土地概念

(一〕土地的含义

土地是指地球外表的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。

二、土地的特性

〔一〕土地的两重性

1、自然特性是不以人的意志为转移的自然属性。

2、经济特性土地经过人类劳动凝合了人类劳动，产生价值，形成土地资本，具有经济属性。

〔二〕土地作为消费资料而有别于其它消费资料的特性

1、土地是自然本身的产物

2、面积的有限性

3、土地的永续性

4、位置的不行挪动性

〔三〕土地的经济属性

1、具有价值和运用价值

2、地产是财产权

3、土地具有准商品性

4、地产的增值性

三、房地产的概念

1、房地产的含义

房地产是指土地、建筑物及其它地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业，是房产和地产的总称。

房地产物权，除全部权之外，还有全部权衍生的租凭权、抵押权、土地运用权、地役权、典权等。

房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理及修理、装饰、效劳等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，是国民经济中兼有消费和效劳两种功能的独立产业部门。

房地产的经济特性：消费周期长、资金密集性、互相影响性、易受政策限制性、房地产的增值性

按市场交易行为划分：出售的房地产、出租的房地产、抵押、典当的房地产、自用的房地产

1、房地产——是房产和地产的总称。房地产也称不动产，房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。

是指土地及附着在土地上的人工建筑物和建筑物机器附带的各种权利〔全部权、管理权、转主权等〕。

2、房产：是指房屋财产，是经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的全部者和运用者之间可以进展出租、出售或自用或作其他用处的房屋。如住宅、厂房、仓库、办公楼、商铺等。具体划分为：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。

3、房产是房屋及其权利的总称；地产是土地及其权利的总称；房地产是指附着在土地上的建筑物、构筑物及其它不行别离的物质及其权利构成的总和。

房地产依据不同的标准可划分为不同的类型，大体上可分为：居住用房地产、消费用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。

房屋：是建立在土地之上的建筑产品，供人们社会生活、消费运用的建筑物，房屋及房产的根本区分就是其产权属性。房屋是指房屋的自然形态，房产指房屋经济形态。

房地产的特性：

1〕房地产位置的固定性；2〕房地产地域的差异性；3〕房地产的耐久性；4〕房地产的保值增值性。

房产三大特征：

房产包含地产，房产依地而建，地产不行别离；

房产具有一般商品的交易性；

具有运用权，全部权。

3、地产：

▉地产概念：

是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下工件，地产及土地的根本区分也就是有无权属关系。在我国地产分为国有和集体全部两类，其用处：工业用地、商业用地、铁路用地、军事用地、住宅用地、耕地、林地等。

▉土地制度〔全部权和运用权别离〕：

土地全部权

a、土地全部制—公有制：国家和集体两种形式，其它任何个人或组织对土地都不享有全部权。

b、土地全部制的权利：占有、运用、收益、处分等。

c、国有土地：城市市区的土地农村和郊区中依法没收、征购、收归国有的土地；国家为确定为集体全部的林地、草地、山岭、沙滩地以及其它土地。

d、集体土地：农村和城市郊区的土地〔除法律规定于国家全部的以外〕，包括农村宅基地、自留地、自留山、农村集体土地。农村集体土地，不允许干脆进展房地产开发经营，必需先征如国有后放可进展。

▉土地运用权获得的方式：〔出让、转让、划拨〕

土地运用权的含义：国家将土地全部权在确定限内出让给土地运用者，由运用者向国家支付运用权出让金的行为。

▉地产的特性

房地不行分；〔2〕固定性；〔3〕区域性；〔4〕不行再生性；〔5〕唯一性〔6〕消费及投资双重性；〔7〕消耗许久性；〔8〕流通的权属性；〔9〕投资大变现性的风险性；〔10〕地差性；〔11〕辐射性；〔12〕增值性；〔13〕垄断性；〔14〕社会保障性；〔15〕法律性。

▉各类用处的土地运用权出让最高限

住宅为70，商用的40，工业区为40，加油、加气站为20，体育，卫生类为50，综合用地50。

a、土地运用权转让——是指土地运用者将土地运用权再转移的行为。转让时，土地运用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；其地上建筑物其它附着物全部权随之转让；同样地上的建筑物、其他附着物的转让时附着物运用范围内的土地运用权也随着转让。

b、土地运用权划拨——政府无偿把土地拨给运用者运用的一种行为。国家机关用地、军事用地、城市根底设施用地、公益事业用地、政府性扶持工程都属于土地运用权划拨范围。以无偿划拨获得的土地运用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，并补交出让金后放可进展转让、出