房地产专题 _ TOD模式发展现状以及房企布局情况研究 2024.pdf

导语

多家房企积极参与TOD建设，形成了各自独特的打法，为城市发展注入了新的活力。

前言

随着城市化进程的加速和交通网络的不断完善，以公共交通为导向的开发模式

（TOD）在全球范围内得到了广泛的关注与应用。在国内随着高铁网络的快速发展和城市

轨道交通的普及，TOD模式迎来了发展机遇。

近年来，我国多个城市积极响应国家政策，出台了一系列TOD开发相关政策，推动

TOD项目进入一体化高质量发展的新阶段。在这些政策的引导下，房企纷纷涉足TOD领

域，探索适合自身发展的TOD模式。

本研究报告旨在深入探讨房企TOD模式的发展现状与趋势，以及房企在TOD项目中的

参与情况和成功经验。通过对招商蛇口等领先房企的TOD项目案例进行分析，我们将探讨

TOD项目成功的核心要素和未来发展方向，为其他房企提供有益的参考和借鉴。

01

国内多城市积极探索TOD

社区型TOD房企参与较多

1、TOD以公共交通为核心，至今已经历5次迭代（部分略）

TOD（Transit-OrientedDevelopment），是指“以公共交通为导向”的开发模式，

其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。以公交站点

为中心、在800米（5-10分钟步行路程）半径之内建立混合住宅、商业、办公等多种配套

的城市中心，使居民和员工减少对私家车的依赖，方便选用地铁、公交、自行车、步行等

多种公共出行方式。

纵观全球的发展情况，TOD最早由轨道交通率先发展的美国提出TOD1.0的车站模式，

到近年来中国开发商依靠全面高铁网络而探索出TOD5.0的“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居

＋人”模式。整体来看，TOD已经经历了5次迭代。

2、我国城市轨道交通发展迅速，多层次轨道利好TOD建设（部分略）

近年来，我国城市轨道交通迅速发展，2016-2021年国内运营总里程数每年增长率都

在15%以上，2022年以后的建设速度也在6%以上。根据交通运输部公布的数据，截至

2023年年末全国已有55个城市开通轨道交通，总运营里程达10166公里，提前完成了“十

四五”规划的2025年运营里程达10000公里的目标。

城市轨道交通的迅速发展，为TOD开发模式奠定了硬件基础。近年来虽然随着城市轨

道交通的逐渐饱和，以及“十四五”规划的提前完成，国家整体的城市轨道交通建设速度

有所放缓，但是部分重点地区已经开始进行“高铁+城际铁路+城市轨道”的多层次轨道交

通规划，利好于更大规模的TOD5.0“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化开发。

3、穗京沪蓉多城出台政策，旨在交通站点与周边一体化建设（略）

4、社区型TOD最为常见，区域型TOD以商圈高铁TOD居多（略）

02

凭借优势发力TOD

房企各自形成独特打法

1、十强房企均已涉足TOD建设，万科、华润和龙湖布局较多（略）

2、招商蛇口：集团综合优势发力，成为TOD后起之秀（部分略）

而在万科、华润和龙湖三家企业之外，部分规模房企也依靠自身的优势和品牌力成为

了TOD领域的后起之秀，招商蛇口就是其中之一。近年来招商蛇口不断更新和优化战略

“操作系统”，在TOD赛道上不断发力，目前已经在TOD领域形成了自己的独特打法，并

且对产品定位进行了全新的探索。

2021年提出“X+商业”开发理念，加紧布局TOD领域

自从2021年招商蛇口提出了“三个转变”（由开发为主转变为开发与经营并重，由重

资产转变为轻重资产结合，由同质化竞争转变为差异化发展）之后，企业以“X+商业”为

核心理念抓紧布局综合开发领域，开始打造创新的城市地标，TOD也是发展的重点之一。

截至2024年10月，招商蛇口已经在全国范围内开发了多个TOD项目，其中不乏50万

甚至百万平米以上的超级大盘。整体看来，招商蛇口在TOD的开发中相对而言更加倾向于

独立运作，同时结合旗下的商业项目“海上世界”或者“招商花园城”进行统合考量。而

在今年5月份开盘的上海招商时代乐章则是招商蛇口在TOD领域的必威体育精装版力作，也体现了企业

必威体育精装版的TOD开发理念。

结合便捷交通和商业娱乐性，探索TOD“微度假”模式（略）

综合开发+融资+运营能力，构成企业发展TOD优势

招商蛇口之所以能够在TOD领域快速发展并且探索TOD发展的新方向，主要是因为集

团的资源禀赋和开发运营能力较为适用于TOD这一领域。整体看来，目前招商蛇口在TOD

领域主要有以下几大优势