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2024年小区物业管理制度

小区物业管理制度1

庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有85个（片）活小区,其中有

35个（片）是老旧小区。在实际工作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，

也是当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理，

使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适？近日庐阳区双岗街道人大工委组织部

分人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提升老旧小区管理的整体水平提

出了具体建议。

一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因

一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时间早、规划设计标准低，施工质

量不高等原因，造成老旧小区基础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车

棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准彳氐经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象

发；《有单元门禁和封闭管理，导致“牛皮癣”泛滥居民一些最基本的活需求得不到保障。

二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难e有些老旧小区是企业、单位自管，移交到街道

后这部分居民习惯了计划经济时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。

在老旧小区中，低收入家庭居多，其中还包括相当一部分的低保户、外来务工人员，由于收入偏

低，他们没有交物业费的意愿。由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同

程度亏损，只能靠政府奖扶维持,在入不敷出的情况下，只能通过削减服务人员、减少服务内容、

降低服务量来维持较低的服务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低收入群体较多、受教育程度相对

不高，居民对自身权益的期望值往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居

民中侵占公共利益的蝙时有发生，业主对物业管理的诉求呈多样化，很难达成一致意见。虽然

有小区成立了业主自治组织，但由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原

因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民

主协商机制、宣传法律法规方面，明显力不从心。

四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及政府部门、街道、社区、建设单

位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。如房屋量、二次供水、供配电、电

梯等公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街道，都得由街道出面解决。

又如近年来，不断有市属、区属企业生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双

岗街道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老旧小区支出约200多万元

(包括小区保洁清运人员、值班人员、公共水电费及维修费用)，导致街道人力、财力不堪重负，

这些都需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强综合管理，共同改变老旧

小区物业管理薄弱环节。

二、促进老旧小区管理创新的对策思考

作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整治改造、实施分类管理、促进小

区自治、加强综合管理”的工作思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。

(-)结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐

老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加大对基础设施的改造力度，老旧

小区才能符合物业管理市场化的基本要求。

1.提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小区，要尽快建设围墙或围栏,

使之外部街区隔离开来；对面积较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封

闭的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；不符合封闭条件的，可通过

产权置换、危旧房改造等方式，减少开放式