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内部管理制度系列编号：FS-ZD-04015

内部管理制度系列

设备的运行与维护管理制

度

（标准、完整、实用、可修改）

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设备的运行与维护管理制度

Equipmentoperationandmaintenancemanagementsystem

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工

作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

设备的运行与维护管理

设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角

度看主要有:消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运

行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电

系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中

央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理

等等。

一、物业设备技术运行管理

设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其

次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳

效力。设备技术运行管理的要点是:

1、制定科学、严密的操作规程;

2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际

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操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书;

3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确

保设备保持完好能用的状态;

4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故

原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没

有采取改善措施不放过。

二、物业设备经济运行管理

物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要

重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、

维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最

主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到

体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设

备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管

理。

能源消耗的经济核算工作有以下两个方面:

(一)制定能源耗用量计划和做好计量工作

1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩

空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预

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先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1~12

个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际

使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，

每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及

能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报

告负责人。

(二)采用切实有效的节能技术措施

1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求

匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设

备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之

中。

2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废

水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。

3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设

施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利

自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的

开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能

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控制方式。

同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和