万科地产前期策划流程培训.pdf

万科地产策划流程培训

万科地产策划流程培训

前期策划篇

前期策划篇

策划？

策划？

前期策划？

前期策划？

前期策划的总体流程

前期策划的总体流程

第三阶段第四阶段

第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段

第一阶段第二阶段

第一阶段可行性研究

第一阶段可行性研究

可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技

术经济分析、证的过程。

•是项目投资决策的依据。

•是筹集建设资金的依据

•是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

•是编制下阶段规划设计的依据

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可行性分析的研究内容

可行性分析的研究内容

市场分析

市场分析宏观市场、区域市场

市场预测

市场预测供给预测、需求预测、价格预测

收入、成本、费预测

收入、成本、费预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、

管理费、税费等

财务评估

财务评估静态指标：成本利润率、销售利润率

动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期

盈亏平衡分析

盈亏平衡分析盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到

盈亏平衡状态利润为零的点

敏感性分析

敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值

的变化百分比／参数值变动的百分比

风险评估

风险评估风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同

因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做

出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准

确的判断

第二阶段项目研究

第二阶段项目研究

项目研究？

项目研究？

市场研究？

市场研究？

项目研究的目的：

项目研究的目的：

宏观环境分析

项目价值分析市场状况

地块可能的客户

竞争环境分析可能的产品

潜在客户分析

1、宏观环境研究

1、宏观环境研究

经济环境

•宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等）

•重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）