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保障房怎么搞？

--新加坡模式的借鉴与启发

2024年9月11日

分析师

要点

曹艺馨

―新加坡的保障性住房也称为“组屋”，建屋发展局负责组屋的建设和管理，也承担了代政府北京

+86-10-65166048

发放房贷的职能。目前，新加坡约8成人口居住在组屋中，其中约9成住户拥有其居住的组

yixin.cao@

屋，全国住房自有率常年保持在9成左右，居世界前列。

王雷

―深圳的保障房目前以配租型为主，配售型为辅，配售型的共有产权住房实质是通过切分产权

北京

降低了购房的资金门槛。对比深圳共有产权住房与新加坡组屋，我们发现两者在土地来源、

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户籍及房产要求、出售限制等方面具有一定的共同点，但在建设资金来源、产权归属、收入lei.wang@

限制、产权流转方面存在较大差异。

―我们认为，新加坡组屋在申购资格和补贴中对收入的考量、明确的二手交易规则以及一系列

打击套利的措施对于我国发展配售型保障房具有较高的借鉴意义。

长久以来，我国的住房体系以商品房为主，保障性住房的比重较小，随着近年来商品房市场的深度调

整，中央文件中多次提及大力发展保障性住房。2024年7月，二十届三中全会《中共中央关于进一

步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》再次明确加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地

产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。我们认为，大力发展保障

性住房将成为未来几年我国房地产领域的主要政策之一，保障性住房将迎来发展的黄金时代。

新加坡的保障性住房（也称“组屋“）经历了60余年的发展，现已成为解决其国民住房需求的支柱，

并且围绕组屋，政府建立起了完善的资金流转、房贷发放、定价、分配、产权流转和维护保养制度。

我们认为，新加坡组屋制度对于我国发展保障性住房，特别是配售型保障房，具有较高的借鉴意义。

深圳作为我国最年轻的一线城市，常住人口规模大，人口中年轻人比重高，而当地商品房价格贵，因

而存在较高的保障性住房需求。

本文首先介绍了新加坡的组屋制度，随后回顾了2023年以来我国的保障房政策，以及深圳保障房的

发展现状，最后对比了新加坡组屋与深圳共有产权住房的同与异，试图从新加坡模式中找到一些对我

国发展保障房的启发。

新加坡组屋制度

1960年，为了解决国内住房难问题，新加坡政府成立了建屋发展局（HDB），负责新加坡的公共住

房建设和管理。HDB虽然为独立法人，但实质为政府职能部门，隶属国家发展部管理。

截至目前，HDB兴建组屋超过100万套，新加坡也形成了“租赁组屋+保障性组屋+改善性组屋+私

人房产”的多层次住房市场。目前，新加坡约80%的人口居住在HDB兴建的组屋中，其中约9成住

标普信用评级（中国）有限公司2024年9月11日

2024年9月11日

户拥有其居住的组屋，加之私人房产，2023年新加坡的住房拥有率高达89.7%，真正实现了“居者

有其屋”。

图1