中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察-戴德梁行.pdf

中国租赁

住房市场

投资潜力与价值洞察

前言PREFACE

作为房地产领域的重要组成部分，中国租赁住房市场从最初计划经济时代的单

一福利分配到如今社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的转变，深刻

映射了中国房地产发展模式的变革轨迹与社会变迁的脉络。

自2015年政府倡导“建立多种渠道、发展租赁市场”以来，至2021年，一

系列促进行业发展、推进资产证券化以及实时减税降负等利好政策密集出台，

特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点行业政策的推出，有力

地推动了住房租赁行业完成商业闭环。自此，我国租赁住房市场步入新的阶段，

形成了保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。伴随着各类专

业化机构及租赁住房运营商的踊跃参与，市场产品结构进一步细分，形成了包

括青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓等多元化产品形态。

公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场的优异表现推动

投资市场对于租赁住房的关注度持续上升。自2020年至2023年期间，中国

租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现

了快速增长。据统计，租赁住房投资额占总大宗交易额的比例，在这四年间实

现了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰显了市

场对租赁住房投资价值的高度认可与信心。根据戴德梁行2024年必威体育精装版的调研

结果，长租公寓/服务式公寓已成为北京和上海投资人最关注的资产类型之一。

展望未来，租赁住房有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域

的热点。2024年7月，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域

不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将底层资产由保障

性租赁住房扩容至租赁住房。预计随着市场化租赁住房常态化发行的推进、城

镇化水平的提升、流动人口的增长以及结合租赁住房所拥有的稳定、穿越周期

特征，展现出广阔的发展空间与潜力，值得投资者深入探索与布局。

本文聚焦全国范围内租赁住房发展迅速或潜力巨大的16个重点城市，结合政策

及产品端情况，深入剖析这些城市的市场存量规模、供需动态等关键指标，旨

在全面展示当前租赁住房市场发展现状。同时，租赁住房作为当前最受关注的

资产类别之一，如何估值与定价也是当前投资者的关注焦点。本文结合资产特性、

市场运营情况深度探讨收益法中的核心估值参数，帮助投资者更清晰地评判。

2戴德梁行

目录CONTENTS

第一章中国租赁住房市场的分类

05专业化运营租赁住房分类

08整体市场政策综述

09重点16城市的保租房政策细则―纳保政策

10有关租赁住房资产的整体情况及差异的QA

第二章中国租赁住房市场情况分析

12主流投资机构梳理

13主流运营商梳理

17重点16城市场存量及供应

21重点16城需求驱动力分析

23未来市场趋势及展望

第三章中国租赁住房的投资及退出

25租赁住房三大商业运营模式

27中国租赁住房大宗交易情况

29资产证券化/公募REITs市场情况

31中国租赁住房资产资本化率CapRate情况

第四章租赁住房收益法评估核心参数分析

35收入分析

37成本分析

40折现率分析

41思考：租赁住房用地性质多样带来的剩余土地使用年限

与资本化率（CapRate）差异

中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察3

中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察

01

中国租赁

住房市场的分类

专业化运营

租赁住房分类

国际租赁住房分类

在全球，住房租赁行业发展已久。由于国情不同，各国发展租赁住房的历程和重点也不尽相同，由此各国的租赁住房形成

了适应各自国情的、系统性的产品分类标准。下图展现