【重点研报】房地产专题研究报告-君卓咨询-2024.9-105页.pptx

君卓咨询2024年09月房地产专题研究

房地产专题研究0101整体分析整体分析0303拿地方式拿地方式0202政策分析政策分析目录2【版权所有·不得翻印】ONTENTSC0505专题总结专题总结0404标杆案例标杆案例

房地产专题研究整体分析13【版权所有·不得翻印】

房地产专题研究发展阶段：房地产行业收缩将成为常态，新房销售持续承压，二手房的交易占比逐步攀升，收缩持续推进，需求端政策密集落地，“低增长、去库存、优增量”的发展模式将成为未来房企的主流模式，阶段一、萌芽期中国房地产的首个爆发期，92南巡以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海南海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市描述二、成长期1998年5月央行颁布《个人住房贷款管理办法》；7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，房地产市场逐步趋稳三、爆发期直接带动了房地产开发的热潮，房地产行业进入黄金十年2003年，国家开始对房地产进行调控。先后出台了一系列政策四、调整期房地产行业进入白中国经济的高速增长，银时代，政府采取一系列房地产刺激政策2014年央行放松二套放贷，央行从中央层面彻底转向南宁、铜陵、沈阳和济南等地取消房地产限购五、收缩常态期4【版权所有·不得翻印】坚持房住不炒原则，长效管理调控机制除北上一线城市外，房地产储量巨大，难以销售；二手住宅销售额上涨公平满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快“三大工程”建设2017至今

房地产专题研究发展现状。自2021年以来，中国房地产市场出现私有住房市场改革的严重下滑。截至2024年第一季度，新房销售量（按价值计算）比2021年的峰值下降了46%，新房开工量（按建筑面积计算）下降了60%，房地产投资占GDP的比重从2020年的14.0%下降到了8.4%。（1/2）图片来源：《房地产行业现状分析及发展前景预测报告》5【版权所有·不得翻印】

房地产专题研究42.99%6【版权所有·不得翻印】43.90%44.94%45.68%46.59%47.70%51.27%52.57%53.70%54.77%56.10%57.35%58.52%59.58%60.60%63.89%64.72%65.22%66.16%45.00%50.00%55.00%60.00%65.00%70.00%40.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年中国2005年-2024年城市化率走势图发展现状。整体国民经济持续稳定增长，人均收入水平稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不断提高带来的住宅改善性需求，既是构成我国房地产市场快速发展的原动力，也是确保房地产市场持续健康发展的重要因素（1/2）

房地产专题研究总量来看，2023年，商品房销售金额约11.6万亿元，同比下降6.5%，销售面积约11.2亿万方，同比下降8.5%，销售均价约10437元/平方米，自2018年起，商品房销售金额的驱动因素就基本来自销售均价的提升，而非销售面积的变化。2019年，全国商品房销售金额同比增长6.5%，其中销售均价同比增长6.6%，销售面积同比转负至-0.1%，开始对销售金额增长形成拖累，直至2023年，销售面积的逐渐下降，始终同销售金额的增长形成负效应。发展现状。2021后，新房销售不畅，供给减少，导致刚需购房者转向二手房市场，从而提高了二手房成交占比（2/2）7【版权所有·不得翻印】

房地产专题研究资本与运营的分离投融资管理能力与多环节整合能力的分离特殊关系与专业化积累的分离地产行业三大革命性趋势高速成长向成熟过渡市场集中度进一步提高行业品牌化高附加值化消化存量房产市场细分明显地产行业调整加速产品价值管理价值协同价值行业周期价值系统性整合价值第五代地产价值体系产业链系统构建与细分、行业整合针对地产行业发展周期的价值挖掘企业内部各板块间协同合作的价值加强对企业内部管理及供应商管理获取价值由产品功能、特性、科技含量、品质、环保、品牌等组，获取建造—销售的价值产业代际：房地产行业随着社会经济的发展，其价值体系不断演进与深化88【版权所有·不得翻印】

房地产专题研究商业模式：市面上，产业地产商也似乎每家都宣称自己有独到的商业模式，众多的产品线仅仅是产业地产开发的表象，其背后蕴藏的资本运作逻辑才是产业地产开发模式的精髓，在此总结出四大产业地产商业模式地产开发商模式开发者获取土地后，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开