《资产评估》第章房地产评估.pptx

xx年xx月xx日《资产评估》第章房地产评估

CATALOGUE目录房地产评估概述房地产评估的方法房地产评估的程序房地产价格的影响因素房地产评估的应用

01房地产评估概述

房地产评估是指专业评估机构和评估人员依据特定的目的和条件，根据国家有关法律、法规、政策和标准，采用适当的评估方法，运用科学的评估途径，对房地产价格进行评定估算的过程。房地产评估的核心是合理确定房地产的价值，为相关当事方提供科学、客观、公正的房地产价值意见。房地产评估的含义

01房地产作为重要的资产，其价值具有较大的不确定性，需要通过评估来客观反映其价值。房地产评估的必要性02房地产在交易、投资、抵押、担保等活动中需要以评估为基础，以确保各方的合法权益。03房地产评估可以为政府制定土地和房屋政策提供参考依据，同时为房地产企业进行投资决策、风险管理、资产核算等提供支持。

房地产评估的种类按照评估目的和对象的不同，房地产评估可以分为土地评估、房屋评估、房地产项目评估等。根据评估主体的不同，房地产评估可以分为政府评估、专业评估机构评估、企业内部评估等。根据评估方法的不同，房地产评估可以分为市场法、收益法、成本法、假设开发法等。根据评估范围的不同，房地产评估可以分为单项评估、组合评估和全面评估等。

02房地产评估的方法

定义市场比较法是一种将估价对象与在近期交易中的类似房地产进行比较，根据其不同的区位、用途、规模、装修、时间等因素，求得估价对象价值的方法。市场比较法应用范围市场比较法适用于市场比较发育、房地产交易比较活跃的地区，以及有较多类似房地产成交案例的情况。优缺点市场比较法能够直观反映房地产的市场价值，但需要有较多类似房地产的成交案例作为可比基础，且需要对类似房地产的成交案例进行修正。

定义01收益还原法是一种将估价对象的未来收益还原到估价时点上的方法，适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。收益还原法应用范围02收益还原法适用于有稳定收益或潜在稳定收益的房地产，如商场、酒店、写字楼等。优缺点03收益还原法能够反映房地产的未来收益能力，但需要对未来收益进行预测和折现，受市场利率和风险因素的影响较大。

成本法是一种根据估价对象的重置成本或重建成本，减去折旧和损耗等因素，确定估价对象价值的方法。定义成本法适用于新建房地产或改扩建房地产的估价，以及对有明显折旧的房地产的估价。应用范围成本法能够反映房地产的实际投入成本和折旧情况，但需要对重置成本和折旧进行准确计算和评估，不适用于市场比较法和收益还原法的适用范围。优缺点成本法

剩余法是一种通过分析估价对象的市场价值与其开发成本之间的差额，来确定估价对象价值的方法。定义剩余法剩余法适用于对开发完成后的房地产价值进行评估，以及对在建工程或停缓建工程的评估。应用范围剩余法能够快速简单地对房地产进行估价，但需要对开发成本和市场价值进行准确的预测和计算，受市场风险和时间因素的影响较大。优缺点

03房地产评估的程序

确定估价对象的用途、评估基准日和评估方法等。明确估价目的了解估价对象的地理位置、用途、规模、建筑结构等。了解估价对象情况明确估价对象的范围，包括土地面积、建筑面积等。确定估价范围确定估价对象

了解房地产相关的法律法规，如土地管理法、城市房地产管理法等。搜集估价所需要的信息资料收集相关法律法规了解当地房地产市场的发展情况、房价水平、市场趋势等。收集市场信息了解建筑物的具体情况，如建筑年代、结构类型、工程质量等。收集建筑物信息

选择合适的估价方法通过比较类似房地产的交易价格来确定估价对象的公允价值。市场比较法通过估算估价对象的未来收益并折现到评估基准日来确定其价值。收益还原法通过估算估价对象的重置成本并扣除折旧来确定其价值。成本法通过估算估价对象未来的开发价值并扣除投资利息和风险等因素来确定其价值。假设开发法

分析估价结果对不同估价方法得出的估价结果进行分析比较，综合考虑误差范围和不确定性等因素。确定最终估价结果根据分析结果，确定最终的估价结果，包括价值类型、价值数额、评估方法等。确定估价结果

04房地产价格的影响因素

位置房地产所处的位置对价格有着重要影响，一般而言，位于城市中心、商业繁华地段、主干道等区域的房地产价格较高。周边环境周边环境包括交通状况、配套设施、环境质量、治安状况等因素，这些因素对房地产价格有着不同程度的影响。位置及周边环境

土地出让方式、出让年限、使用权获得方式等都会影响房地产价格。土地出让政策财税政策的调整也会对房地产价格产生影响，如房产税的征收、契税的税率等。财税政策房地产价格政策

市场供求房地产市场的供求关系是影响价格的重要因素之一，当供大于求时，价格下跌；当供小于求时，价格上涨。预期供求房地产市场的预期供求关系也会对价格产生影响，如果市场预期供应不足，则价格可能上涨。供求关系

年代建筑物的年代是一