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浅谈商品房预售存在的问题及防范对策

我国社会主义市场经济发展至今，房地产行业进入鼎盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业，建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求。自我国《城市房地产管理法》颁布以来中，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。

一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯

由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。

（一）房产商预售房产中主要存在的问题

1、房产商无证预售或缺证预售

根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果房产商无开发预售资质，将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。

2、房产商预售时夸大宣传

在商品房预售中，购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用，是购房者了解预售商品房的必需资料。设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满憧憬。房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。同时，有的房产商还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。

3、在预售商品房时设立定金陷阱

按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。开发商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。”根据我国《担保法》第89条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。这就是“定金罚则”的具体规定。就初衷而言，“定金罚则”惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。然而，不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝

的具体办法，由房地产管理部门制定。”虽然该部门规章将资金监管的具体办法制定权授予了各地的房地产管理部门，但是在实践中难以形成统一的监管机关和监管模式，导致了很多的房地产市场风险。尽管我国房地产市场已经有了进30年的发展，可是预售款的使用已经成为当前商品房预售管理中最为薄弱的一个环节。

三、商品房预售的防范对策

就当前社会实践而言，购房者购买商品房是一件十分重要的置产行为，许多个人和家庭实际上是倾其全力来购买商品房，若其权益无法得到有效保护，则必将为购房者带来严重灾难，进而可能影响社会团结和稳定。另一方面，我们也应该看到商品房预售制度对我国房地产业的发展所起的积极作用。当前其之所以存在许多弊端，主要是没有与时俱进，导致有些僵化、老化，甚至对我国房地产业的发展造成了一定的负面影响。尽管如此，我们认为其存在的弊端完全可以通过对预售制度的改革和完善来解决，而不是采取彻底废除的做法。下面笔者将结合前文所述，提出防范预售合同中购房者法律风险的对策，以期对改革和完善我国当前的商品房预售制度起到一定的借鉴作用。针对商品房预售制度存在的风险，笔者分别从国家和购房者的角度分析，采取相对应的防范对策。

（一）国家应为商品房预售提供法律保障

1、建立健全完善商品房预售信息披露制度

房产商在商品房预售市场中所为各种欺诈行为的实质是：房产商不充分履行其应承担的信息披露义务而导致购房者依法享有的知情权被侵犯。而美国、香港的预售制度未出现较大的争议，很大的原因在于信息透明的房地产市场环境，任何违背