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小区物业服务服务分析

一、目标业主群体分析

从XX小区项目所处的地理位置和周边环境，以及本项目的规划没计和配套设施来看，本项目显然是为居住型中高端住宅。购买XX小区的人们具备定的经济基础，他们都有着丰富的社会阅历和希望追求高端生活品位，对产品和服务的要求较高。因此，我们认为XX小区的潜在业主大致有以下几类群体：企事业单位中的白领阶层、投资者、中小企业主。

1.企事业单位中的白领

特征：文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品位和情调；

需求：典雅的居住环境，品位高雅的生活情趣；

白领阶层是社会精英，他们有较高的文化学识和修养，喜欢追逐宁静幽雅，崇高艺术生活讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。

XX小区悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放心的家，是他们理想的居所，白领阶层是该项目潜在的顾客群之一。

2.投资者

特征：以盈利为目的，物业易主频繁；

需求：房地产的增值空间，物业管理良好品牌效应；

近几年XX市房产价格一路攀升，地产的增值是必然的。XX小区项目地理位置优越，周边正在逐步形成良好的配套，随着片区的开发和发展，地段升值空间大。投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等待时机转手盈利。那物业公司该为他提供什么服务呢？投资者的盈利取决于房地产的增值，而物业保证房地产价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。

3.中小企业主

特征：经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与安流；

需求：温馨的家园，有一定的沟通交流的机会；

XX市的非国有经济（民营、私营、个体）异常活跃。如此经济氛围，造就了一批中小企业主。他们已从创业初期过渡到平稳发展期。人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。

二、客户的服务需求分析

经过对XX小区项目潜在业主的分析，我们认为业主有以下几项服务需求：

1.居住的安全性和私密性

无论从人生、财富需求出发都将居住的安全性和私密性放在首位，这就决定了XX小区的物业服务人员必须以高度的安全性和私密性工作作为重心。

2.居住的舒适性和便捷性

XX小区的业主非常关注生活品质和生活细节，除了硬件品质有保障，他们也会期望物业提供有别于其它小区的细节服务。除了关注公共部分的服务，更关注业主的个性服务和个性需求，如“定期举办美容、养身讲座”等，满足他们健康美丽人生的关注。如提供代办各类事务、协助举办聚会筹各类party，帮助进行各类家务的分担，确保业主居住的舒适性和便捷性。

3.居住环境优越性

开发商精心规划、设计、建造了大型的生态景观区，乔木、灌米、花草合理布局种植，错落有致、景观相互映衬、绿树成荫、舒适宜人。小区有大型景观浅水系，完美的符合了“因水而美”、“因水而贵”的理念，追求内敛、内秀、内涵，唯新、唯美、诗意栖息的家园。

4.居住的社交性

对现代人而言，文化社交活动越来越重视，人们希望他们有自己的文化圈，需要一个只属于自身的圈子，这个圈子有两部分组成，一是他们的事业空间，另外一个就是交流空间，也就是生活空间。

特别是XX小区未来客户群体有相当一部分为XX市本地人群，走家串户、走亲访友已成为今后日常生活的一部分。

5.浓厚的社区文化氛围

营造浓厚的社区文化氛围、寓教于生活，处处体现高雅的品味，通过开展丰富多彩的社区文化活动，如举办“圣诞假面舞会”、“六一亲子活动”等活动，关注社区各年龄层次对社区文化活动的需求。

三、项目管理特点难点分析及相应措施

（一）管理的特点

1.地段优越——物业管理标准高

XX小区其独特的地理位置相关于XX板块非常优越，适合各类精英人士投资、自住，对物业管理需求的标准极高。

2.业户群体——服务要求高

业户群体的层次较高，有高层次服务的需求，新群体注重生活品质，对居住环境的要求及生活的私密性要求高，给管理者提出了高要求。

3.配套设施完善、管理硬件齐备——技术要求精

XX小区各类设施设备齐全，设备智能化程度高，管理硬件配套齐备，对管理者的技术要求也相应提高，因此需要配备支具有丰富的住宅管理经验的队伍对其实施管理。管建共存的特点需要物业管理高起点、高效率，才能建立起业户的信任。

4.前期管理性质——各方利益兼顾

新购房业主抱着“试住”心态入住小区，随时从消费者的角度评估着小区物业的交房质量、开发商的先前承诺及管理公司的实际管理水平；另一方面，开发商还处在边施工、边交房、边推广销售的阶段。故业主对物业管理的印象将直接的影响着购房业主的满意度，也同时影响到开发商继续销售的业绩。杜绝违章搭建事件的发生、防止管理不当引|起的投诉和纠纷，确保和促进开发商的顺利销售等都是管理期的工作重点。

5.新住户集中入住——宣传先行

楼竣工交付使用后，面临大规模的新住户入住，因住户来源不同，难免出现个别业户不适应楼盘的管理现象。因此，物业管理公