固收点评报告：京沪深新房库存去化知多少？.docx

新房成交20万方，环比增长28%，同样创年内新高，是年内次高点（10月第三周）的127%，是9月底（“924政策”当周）的253%，是“517政策”前一周的322%。北京新房成交24万方，环比增长30%，环比表现较好，但距离年内成交高点仍然有差距，也未超过9月底成交规模，具体是年内成交高点（7月初）的58%，是9月底（“924政策”当周）的82%，是“517政策”前一周的154%。

10月底，15城二手房周成交环比增长7%，创年内新高，是次高点的102%

10月最后一周，15城二手房周成交环比增长7%，规模创年内新高。回顾这一轮二手房成交的恢复，同样是从“924”政策开始，7月至9月中旬，成交持续震荡下滑，从9月底开始，二手房成交热度回升，9月底周成交面积增至205万方，环比增长14%。国庆后第一、二、三周成交面积继续攀升，在231万方-244万方之间高位震荡，10月最后一周（10月25-31日）二手房成交248万方，环比增长7%，创年内新高，是次高点（10月第二周）的102%，相当于9月底（“924政策”当周）的121%，相当于“517政策”前一周的112%。

10月25-31日二手房成交环比增长7%，低于2015-2023年同期环比均值4个百分点，表现略弱于历史同

期，主要是由于今年国庆后成交基数偏高。不过成交体量表现强于历史，10月25-31日二手房成交249万方，较2015-2023年同期均值增长43%，较2023年同期增长16%。

全月来看，10月二手房成交同比增长11%，高于9月（-3%）和8月（+2%）。今年年初至10月底二手房成交同比下滑1%。其中，一线城市二手房成交10月单月同比增长67%。累计数据仅有京深数据可比，汇总京深二手房数据，10月累计同比增长11%。

同样以“517政策”前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，二手房成交标准化比值持续在106%-128%之间震动，五周均高于100%。10月最后一周成交标准化比值达到128%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史均值42个百分点，二手房成交持续改善，且改善幅度超过新房。

观察京沪深成交，10月最后一周，三地二手房周成交环比均增长，其中北京创年内新高，上海、深圳均达到年内高点的95%以上。北京二手房成交52万方，环比增长17%，创年内新高，是年内次高点（10月11-17日）的110%，相当于“517政策”前一周的147%。上海二手房成交52万方，环比增长1%，是年内高点（6月14-20日）的99%，相当于“517政策”前一周的141%。深圳二手房成交19万方，环比增长4%，是年内高点（10月11-17日）的95%，相当于“517政策”前一周的133%。

风险提示

地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

分析师：黄晓曦 分析师：肖金川

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北京住宅可售套数（套）北京住宅去化周期（月，可售面积/3个月移动平均销售套数，右轴）图1.1：今年10月底，北京新房住宅可售套数8.3万套，去化周期19个月

北京住宅可售套数（套）

北京住宅去化周期（月，可售面积/3个月移动平均销售套数，右轴）

120,000 45

40

100,000

35

80,000 30

25

60,000

20

40,000 15

10

20,000

5

2015-012015-05

2015-01

2015-05

2015-09

2016-01

2016-05

2016-09

2017-01

2017-05

2017-09

2018-01

2018-05

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2019-01

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2020-01

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2020-09

2021-01

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2022-01

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2023-01

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2024-09

资料来源：WIND，研究所

上海住宅可售套数（套）上海住宅去化周期（月，可售面积/3个月移动平均销售套数