固收点评报告：京沪深新房库存去化知多少？-241103-华西证券-12页.pdfVIP

证券研究报告|固收点评报告

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2024年11月3日

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京沪深新房库存去化知多少？

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本周特色图表|京沪深新房库存、去化周期盘点

10月一线城市地产销售大幅增长，如何看待一线城市库存及去化情况？

京沪深现房库存，从三地房管局/住建局披露的住宅可售套数来看，今年10月，北京、上海、深圳住宅可售

套数分别为8.3万套、6.9万套、4.2万套，分别是年初的97%、109%、81%，北京和深圳现房库存低于年初水

平，上海现房库存高于年初水平。

从年内各月来看，北京、上海和深圳三地的现房库存高点分别出现在3月、3月、10月，北京、深圳10月

相比高点分别净去化了4559套、1.2万套，去化比例分别为5%、23%。深圳年内去化比例较高。据深圳住建官

方微信号，“10月1-26日，全市新建商品住宅网签认购1.003万套”，若热度维持，认购转化为成交，基于10

月末深圳库存4.2万套，深圳去化周期将进一步下滑。

为观察京沪深新房库存去化速度，我们以“可售住宅套数（即取证库存）/3个月移动平均销售套数”作为去

化周期，单位为月。截至今年10月，北京去化周期19个月，较年初增加3.8个月，上海去化周期8个月，较年

初增加1.1个月，深圳去化周期15个月，较年初下滑8.6个月。

总结来看，截面上，上海去化周期最短，深圳、北京依次变长。纵向对比，今年深圳去化周期下滑明显，

京、沪去化周期较年初仍增长。

如以10月销售为基础计算，北京、上海和深圳的去化周期分别为17个月、7个月、10个月。

10月底，50城新房周成交环比增长19%，超过9月底，相当于年内高点的85%

10月最后一周（10月25-31日），50城新房成交面积环比增长19%，成交体量约相当于年内高点（6月

底）的85%。回顾这一轮地产成交恢复情况，从9月底开始恢复，主要是受到“924”政策、9月底一线城市调整

住房限购等影响。叠加月底地产成交冲量，9月最后一周成交规模达到447万方，相当于年内周成交高点的

83%。进入10月，国庆节后第一、二、三周成交规模低于9月底，约为年内高点67%-73%，仍均处于年内偏高

水平。到10月最后一周，成交冲量达到457万方，环比增长19%，规模相当于9月最后一周的102%，相当于

“517政策”前一周的134%，新房热度继续延续。

注：“517政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存

量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。

相比历史同期，10月25-31日新房成交环比表现强于历史同期。10月25-31日新房成交面积环比增长

19%，高于2015-2023年同期环比均值3个百分点。不过成交体量整体仍偏低，10月25-31日新房成交457万

方，较2015-2023年同期均值下滑29%，较2023年同期下滑12%。

全月来看，10月新房成交明显改善，同比降幅收窄至12%，明显低于9月的30%，也低于8月的24%。今

年年初至10月底新房成交同比下滑29%。其中，一线城市新房10月单月成交同比增长15%，累计同比下滑

19%。

以“517”政策前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交

面积数据进行标准化处理，以观察剔除季节性规律的成交数据，9月最后一周以来，扣除国庆假期当周后，新房

成交标准化比值持续在102%-137%之间震动，五周均高于100%。10月最后一周（10月25-31日）标准化比值

达到137%，与2015-2023年同期均值相比，高出历史同期均值21个百分点，新房成交持续改善。

观察京沪深新房成交，10月最后一周三地周成交环比均大幅增