产品营销的策划方案5篇 .pdfVIP

产品营销的策划方案5篇

产品营销的策划方案5篇

营销方案是一个以销售为目的的计划，指在市场销售和服务之前，为了达到预

期的销售目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划。那么你知道活动方案

怎么写吗?下面是小编为大家带来的产品营销的策划方案，希望大家能够喜欢!

产品营销的策划方案1

一、项目简介:

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台

路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分

开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。

一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、

13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三

室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金

额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。

预售许可证预计_年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大

户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，

二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大

挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局:

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿

线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑

第1页共11页

汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之

内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务

环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅

没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是_年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、

燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼

盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关

系。(详见附1:郑汴路市场调研报告)。

b、小户型市场概况。

自_年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤

其是_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型

的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供

大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局

面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在

几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二

期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市

场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全

一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平

米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多

少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大

世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的

价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分

商铺。

第2页共11页

三、项目swot分析

一)优势

1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里

百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最

有力的支撑。

市场细分如下:

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第

三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和

终极消费