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西府花园营销计划书

一、项目概况

项目位于一环路内林子巷，占地19475.83㎡，总建筑面积68418.63

㎡。建筑形态为11层小高层电梯公寓，有5栋17个单元共502户

住宅单位，另有少量底层商铺。

二、项目施工

项目现已进入施工图设计阶段，现场地勘正在进行中。

三、项目SWOT分析

1、项目优势

（1）地理位置优势，由于项目位于一环路内，羊西线与石灰

街间的黄金居住生活区域，有繁华见宁静，大隐隐于市的

难得的生活意境。可以精炼出体现项目特质的CLD中央居

住生活区概念；

（2）规模优势，石灰街八宝街一侧新开发项目均以小规模小

户型及商业地产比重高的形态出现。本项目占地近30亩，

规模优势明显。具备高档生活小区应有的规模优势；

（3）纯高档居住优势，片区内绝大多数为商业项目或居住与

商业混合型楼盘。本项目营业房占总比例微乎其微，主要

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为小区服务设施。具备纯生活居住的特色；

（4）良好的交通组织优势，项目所临一环路及石灰街均为刚

刚改造好的成熟交通道路。道路路面、布局、组织、信号

及绿化条件十分良好，出行方便；

（5）周边配套优势，项目周边商业网点设立齐全，大型商业

设施众多（好又多、家乐福、太平洋全兴店）；名校及医院

等生活必须的公共设施近在咫尺，如花牌坊小学、树德中

学、四川实验外国语学校（每年高考踊跃出大量的省级高

考状元）以及成都市三医院、省医院、恒博医院等；

（6）建筑规划优势，小区规划布局科学合理，建筑外观具有

现代法式建筑特色及强烈的吸引力。尤其是底层与顶层的

花园布置和户外阳台空调外格栅的设计美观兼具人性化。

户型面积、布局也比较合理，主力户型为套二、套三,公摊

分摊面积较少，实用面积大。

2、劣势

（1）项目与交通主干道的连接通道的道路条件较差。局部道

路旁边的设施及景观较为不理想。吸引客户到卖场的气氛

淡薄（具体改造方案见附表）；

（2）成都市以西二环路外现售的即将发售的高档居住楼盘，

如优品道2期、金沙西园2期对本项目的目标客户有分流；

（3）2005年度新上市楼盘数量尤其是大盘数量（如中海国际

社区及和记黄浦新拍卖地块）增多，对明年下半年的销售

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会形成不确定性的影响；

（4）2005年度有可能出现的银行连续性加息。

四、项目营销定位

1、目标客户定位

（1）周边做生意的商家；

（2）周边单位如档案局、电子高专、烟草公司、电力局职员；

（3）习惯居住在一环路以内的，有较强区域适应性的人；

（4）偏爱小高层的客户；

（5）偏爱各种花园露台的客户；

（6）对居家环境有较高要求的人；

（7）习惯有社区规模，低密度的客户；

（8）周边或成都市范围内近期被拆迁的对居家有较高要求

的人群。

2、营销主题定位

根据对项目的研究和市场分析，销售部与市场部提出以“CLD中央居住区大型高尚生

活社区”为本项目的营销主题和定位。