个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（二）：预计回收率持续下降，实际回收分布与预计回收分布形态差异较大 20241112 -中诚信.pdf

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（二）

专题研究

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列

（二）预计回收率持续下降，实际回收分布与预计回收分布

形态差异较大

作者：

中诚信国际结构融资一部

杨威wyang@

姚源致yzhyao@

鉴于个人住房抵押贷款均附带抵押物作为担保措施，在成为不

刘祚亨zhliu@

良资产以后能够通过处置抵押物进行清收，个人住房抵押贷款不良

资产支持证券（以下简称“房贷NPL”）发行时通常会聘请第三方

中诚信国际结构融资一部评级总监

中介机构对抵押物回收价值进行评估，并以此作为资产池未来回收

王立lwang03@

预测的重要依据。

在上一篇文章提到，在房地产市场波动和房产价格下行的背景下，

房贷不良资产的清收进程明显放缓，房贷NPL产品累计回收率呈逐年

下降的趋势。这与中介机构的预测是否一致？房贷NPL产品实际回收

是否达到了预计目标？实际回收分布与初始预计回收分布是否相似？

本文在上文的基础上，进一步收集整理了到2024年10月末已发行的

房贷NPL产品的初始预计回收金额和时间分布，对房贷NPL产品的实

际回收与预计回收进行比较分析。

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个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（二）

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（1）近三年发行的房贷NPL产品预计回收率逐年下降,特别是2024年发行的产品，

预计回收率下降幅度较大；实际回收方面，早期发行的产品累计回收率较高，2020

年以来发行的产品在6期及之后，实际累计回收金额大多未达初始预计水平

预计回收金额方面，如下表所示，2021年及之前发行的房贷NPL产品的预计回收率整体

较为稳定且保持在较高水平。如2018年至2021年发行的产品，平均预计回收率基本在67%-

70%之间。自2022年起发行的房贷NPL产品的平均预计回收率持续下行，近三年分别为62%、

58%和48%，近两年降幅分别为4个百分点和10个百分点。分发起机构类型来看，股份制银

行的预计回收率整体低于国有大行，但近几年预计回收率的下降趋势一致，目前这两类发起

机构的预计回收率差异不大。

表1：房贷NPL产品平均预计回收率

20172018201920202021202220232024.1-10

房贷NPL62%69%69%67%70%62%58%48%

其中：国有大行63%71%70%67%70%63%58%50%

股份制银行55%62%68%--59%57%47%

注：预计回收率=预计回收总额/资产池初始未偿本金余额。

资料来源：wind，中诚信国际整理