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标普信评结构融资年度行业研究系列

中国个人住房抵押贷款资产支持证券市场多维度观察2024版

2024年1月

观点摘要

个人住房抵押贷款资产支持证券(“RMBS”)市场多维度观察

2023年房地产行业回顾2024年房地产行业展望

受到经济下行及居民收入压力增大的影响，2023年房

我们预计2024年商品房销售额将小幅回落5%左右，大

地产市场需求持续低迷。由于销售疲软叠加再融资不

幅下滑的可能性不大。“幸存”房企的杠杆比率仍有

畅等外部因素，全年商品房销售额同比下滑约6.5%，

小幅上升的压力，这主要由于行业销售疲软导致房企

销售面积下滑约8.5%。多数房企仍面临收入和经营性

的利润率仍处于下行通道，同时保持拿地规模将令房

现金流压力，保交楼仍为行业主要支撑力。

企债务规模维持平稳。

2023年个人住房贷款市场回顾2024年个人住房贷款市场展望

个人住房贷款余额约38.42万亿元，在本年度出现负增居民对住房按揭抵押贷款的需求并未快速回暖，预计

长，主要系受到提前还款增加的影响，但整体不良率个人住房抵押贷款整体规模保持稳定甚至下降，不良

仍保持在较低水平。率则仍将保持在较低水平。

2024年RMBS展望

2023年RMBS回顾

受房地产行业市场环境和个人住房抵押贷款增速疲软

2023年未有RMBS项目发行，延续了2022年以来的低等因素影响，2024年RMBS市场发行规模及节奏仍有

迷态势。该年发生的“提前还款潮”以及存量房贷利较大不确定性。在上游房地产行业弱复苏的背景下，

率下调对存续RMBS项目的资产池早偿率和证券期限造银行持续发行RMBS项目的动力存疑，市场的未来发行

成了较大影响。部分RMBS项目迎来了较大幅度的早偿，也将很大程度上取决于监管政策的导向与市场的创新。

但我们认为，此次早偿更多体现为即期性。标普信评我们预计，未来早偿率将逐步回归历史中枢区间，存

所评RMBS项目优先级证券积累了大量的增信缓冲，因续RMBS项目的整体资产池信用质量和产品信用表现将

此信用质量并未受到影响。会继续保持稳定。

注：本次分析是根据公开信息所作的案头分析，我们并没有与任何机构进行访谈或其他任何形式的互动沟通。在相关信息缺失或必威体育官网网址的情况下，本次分析并未涵盖所有与我们方法论直接相关的指标。

中国房地产行业信用表现展望

中国房地产行业

图表1：商品房销售面积及销售额同比增速情况图表2：房地产行业贷款季度同比增速中国房地产行业的供需格局已