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如何加快推进物业管理市场化

文IArticle鲁捷

一、物业管理市场化的内涵场的供给方物业服务企业以及其他专营企业，能够持续

物业管理市场化是指将封闭的、初级低层次的物业地提升自身的经营能力和管理水平，为业主提供更优质

管理推向开放的、高品质的市场的过程，其实质就是培的物业管理。市场能够持续发展的动力就是竞争，尤其

育物业管理市场的过程。物业管理市场化应具有以下是公平竞争。市场竞争，主要表现在市场供给方之间的

特征：竞争，这是市场经济的基本特征。通过竞争，才能实现

1.凸显市场需求方业主主体地位企业的优胜劣汰，从而增强市场活力、推动市场开放。

物业管理市场化之所以首先要凸显市场需求方业物业管理市场化需要打破目前以开发建设单位为龙头或

主的主体地位的特征，在一般意义上是因为，需求是促核心形成的一个个带有断性质的封闭的自我生态圈，

成市场可持续发展的动力，因而需求方是市场的核心主让业主在市场有更多的选择，进而推动市场供给方增强

体，尤其在服务业表现更为突出；而物业管理作为市场竞争意识，提高竞争能力。而竞争能力主要体现在服务

36经济活动，除了具有服务业共有的市场活动特征之外，能力上，应该更具体地体现在对房屋建筑本体以及配套

其市场化特征之所以首先要凸显市场需求方业主的主体设备设施维修养护的根本能力上，这才有益于物业管理

地位，源于物业管理活动的委托性。物业管理从法律渊市场回归本业：为业主养护维修好物业，这恰恰是当下

源上讲，是业主将其建筑物区分所有权中共同管理权之物业服务企业的管理服务短板。而这一短板只有通过强

对共有物的管理权委托给了市场供给方（目前主要为物化市场供给方竞争意识和能力才能得以弥补。

业服务企业，还有物业管理专营企业，以及业主自行管3.推动物业管理市场专业化建设

理情形下的业主委员会）。没有业主对共有物的管理权物业管理市场专业化建设，首先要打破以往物业服

的委托需求，也就无所谓的物业管理。业主之所以有这务企业以“麻雀虽小五脏俱全”的小而全“专业化”独

一委托需求，是因为业主对共有物的管理权无论在法理揽市场的经营状态，在物业管理市场推出多元化的专业

上还是实践中都表现为对共有物的养护、修义务与责供给方，如绿化专营企业、保洁专营企业、秩序维护专

任。由于共有物无论是表现为建筑物或房屋形态，还是营企业、房屋修专营企业等，实现物业管理专项业务

附属设施设备形态，都具有很强的专业技术性，这就约由专营企业提供专业服务，弥补中国物业管理市场专业

束了业主养护修义务的履行，业主只能将其委托给具化的不足。这不仅在供给侧方面从根本上改变物业服务

备专业技术能力的供给方才能实现义务履行。因此，物企业“样样做样样松”的不良形象，让物业服务企业成

业管理的业主委托性，要求物业管理市场化首先要凸显为像国外同行那样的资源整合、资产管理企业，真正成

市场需求方业主的主体地位。为业主的管家，代表业主选择高品质的专业化服务，让

2.强化市场供给方竞争意识和能力业主真正享受高品质的物业管理；而且为业主自行管理

推进物业管理市场化的目的，就是要让物业管理市模式奠定市场基础，让业主能够通过在物业管