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——初见惊艳，再见依然
分享：
分享：无认知商务区，单体写字楼破茧成蝶之路…
备注：
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它的曾经…
它的曾经…
让你不得不惊讶
它的成绩
它的成绩…
让你不得不折服
业绩：
这是一个开盘3个月销售率高达70%的写字楼
这是一个月均去化5000平米的写字楼
这是一个低调一对一自然开盘的写字楼
这是一个均价实收3.9万/平米的写字楼开创：
“整层开售”的历史
“非传统商务营销”的历史
CONTENT
CONTENTS
目
录
第一篇：入市背景
第二篇：破茧之路
几个麻烦
几个麻烦
区域
1、多年来，片区仅一个智慧广场在10年轰轰烈烈出现过，商务氛围极弱
非核心商务区，无明确规划，满眼荒地厂房，深受豪宅光环笼罩，片区商务关注度弱
市场
1、2012年漫延至13年初的深圳楼市，市场敏感成交低迷
“稳增长”成为首要任务，房地产调控力度加剧，受大环境影响，商务市场不容乐观
2、竞争年年有，南山特别多，遭遇双重夹攻，低价冲击
13年伊始商务供应热点集中在南山，两大主力项目同期集中入市，凯德来福士打响头炮枫叶国际更是以平层3.2万入市留给市场一个强有力的冲击，市场一片萧瑟
目标
1、史无前例低的营销费用，奇葩的包装，仍阻挡不了老板高价高速的心
仅仅64万营销推广预算，史无前例的低
因老板个人喜好，项目被包装得“很另类”
2、要求年底反销售季开盘，19天必达30%销售率，并且实现片区价格标杆
4号开盘23号过年，19天目标卖6600平米，平均每周2500平，没有任何一个项目做到过
3.75万天花板入市、同区二手仅3.3万，同期12月凯德3.5万入市，周去化700－900平米，1月枫叶入市，单价3.2万，周去化500－700平米
CONTENT
CONTENTS
目
录
第一篇：入市背景
第二篇：破茧之路
QUESTION.1
?项目如何实现
?
从无认知商务区到高端商务区的华丽转身
策略一
定位再突破.构建新价值
主动高端化媲美国际的ECBD定位
主动高端化媲美国际的ECBD定位进一步实现华侨城生态的价值
》成功关键词
构建价值区域构建价值——城市ECBD生态商务区，深圳唯一宜居宜公“生态总部”
构建价值
ECBD，即生态商务区，意指兼顾人本与环境，以商务为主导的生态新城区，特色世界ECBD区四大大标准：1、城市名片效应—著名富人区；2、占据城市稀缺
自然资源；3、紧邻行政中心；4、总部商务聚集
构建价值地段构建价值——定义为第二条以生态为特色的深南大道——“侨香路生态总部大道”
构建价值
构建价值产品构建价值——规避目前地段劣势，强势打造高附加值、VIP体系、1100㎡定制型总部商务
构建价值
市面绝无仅有的1100平米总部标准层
尊崇
尊崇VIP体系，为整层客户增添荣耀
附加值
附加值4+3拓展空间，舒适与赠送完美结合！
QUESTION.2
?项目如何剥离
?
市场红海从量价双重夹攻到客户精准挖掘
策略二
客户精准锁定.投其所好营销
放弃全市围攻，实行重点区域突围战
放弃全市围攻，实行重点区域突围战站在客户的角度制定营销
》成功关键词
●
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客户精准客户精准定位——精准锁定侨香路沿线、中心西区急需更新办公场所的企业主、就近原则的
客户精准
豪宅业主
精准推广——渠道上的区隔，放弃全深圳市大范围覆盖，主攻华侨城、香蜜湖区
华侨城
华侨城
波托菲诺
波托菲诺天鹅堡
香山里
智慧广场天鹅堡3期
智慧广场
香年广场
香年广场
纯水岸
纯水岸
锦绣花园
锦绣花园
海景花园香山居雅兰居
海景花园
香山居
雅兰居
蝴蝶谷
香蜜湖
香蜜湖
天然居 香蜜湖一号新天国际名苑
天然居
香蜜湖一号
新天国际名苑
香蜜山
香蜜山
熙园
熙园
水榭花都e-中旅国际公馆
水榭花都
e-中旅国际公馆
香榭里
香榭里
东方玫瑰园
东方玫瑰园
深国投广场
深国投广场
东海花园
楼体字直邮短信框架
客户精准发送渠道：采用多渠道发放两家短信公司+世联短信平台+手机报短信发送战术：采取2家短信公司，轮番发放，打“车轮战”，优胜劣汰；适机选用
客户精准
发送渠道：采用多渠道发放
两家短信公司
+世联短信平台
+手机报短信
发送战术：采取2家短信公司，轮番发放，打“车轮战”，优胜劣汰；适机选用世联短信平台，亦取得不错效果。
发送形式：针对不同客群，编辑不同口味短信
其它推广要点：
n报广投放2次:样板房开放一次、开盘一次（重要节点投放，只打形象，节省推广费用）
n直邮投放对象:香蜜
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