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近五年中国房地产发展变化

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换中介，新中介比老中介产品新、价格低、服务优、反应快、使用便利，于是

大家就换用新中介了。

中介永远不会被消灭，中介组成了外部世界。历史潮流滚滚向前，规律难

以抗拒，主动适应变革进化是永恒的生存法则。但如果总结些时髦概念后到处

乱套，以否定历史为快，这样恐怕更是贻笑大方的。

最后，就房地产行业的转型而言，需要回归价值创造的原点。互联网是重

要手段，必须借助，但“互联网+”难以出现赢家通吃的局面，核心还是提升行

业的运营管理水平、品质与服务，因此“+互联网”是务实可行的方式。“+互

联网”在房地产行业可以推动住宅产业化、新兴产业、产业链服务、养老服务

业等领域发展，也为房地产业的发展提供新的盈利空间。

当然，以互联网的思维模式为基础，不断按照人的需求规律按图索骥、发

现和设计场景，特别是理解在“互联网”环境下成长起来的新一代消费者的价

值取向，一定会催生出五彩斑斓的新的不动产经营模式。这也将是中国资产附

加价值提升的重要抓手。

房地产开发的黄金时代或许告一段落，但是以房地产为基础的资产运营、增

值服务、资产证券化、共享经济等新兴领域正在迎来最黄金的发展时期，同时

有创新能力与核心优势的房地产企业也正在迎来大浪淘沙的发展时机，实现逆

势崛起。从这个意义上说，中国房地产行业与互联网结缘的时代才刚刚开始，

中国房地产从单一开发销售向不动产多元化经营管理以及和资本市场真实对接

的时代刚刚开始。

2014年

房地产现状分析

香港万得通讯社报道，今年上半年中国房地产市场可谓愁云惨淡，而很多开发

商也风光不再。最近几周，各大上市房企相继公布上半年业绩报告，可以从中

一窥中国房地产市场的真实现状。

1.房地产下滑对开发商影响不一，两极分化严重

虽然中国楼市整体下滑，但对开发商影响不一，两极分化较为严重。那些一线

城市或大型二线城市房地产项目占比较高的大开发商，受到的冲击相对较小，

资产负债表仍相当稳健，因这些地区楼市需求相对仍较为强劲，其中领头羊万

科表现最为强劲，销售金额首次半年突破千亿；而那些布局一般二、三线或更

小城市的中小开发商则面临严重的供应过剩，如中国海外宏洋集团(0081.HK)上

半年销售大幅下滑

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2.开发商利润率大幅下降

在需求端低迷以及去库存压力下，开发商纷纷采取以价换量策略，折扣幅度越

来越大，这大幅削弱了开发商的利润空间。在土地成本仍然高企的情况下，分

析师预计，下半年开发商的利润率仍将延续下滑趋势。

3.楼市库存仍处于高位

由于中国房地产市场经历了此前数年的高速膨胀，许多开发商包括全球最大的

住宅开发商万科都宣称将继续推进去库存化，这意味着未来一段时间各种降价

策略仍将成为房地产市场的主旋律。万科日前宣布与淘宝网合作，凡淘宝用户

在最近一年内的消费额，均可在万科全国12个城市的23个楼盘直接冲抵购房

款，最高可抵扣200万元。

4.开发商杠杆仍在持续上升

由于现金流收紧且银行对房地产贷款趋于谨慎，开发商的杠杆水平进一步上升：

龙湖地产(0960.HK)6月负债股权比率（debt-to-equityratio）已自去年12月

的58%升至66%；合生创展集团有限公司自去年12月的59%升至69%。部分开发

商为了增加现金流，开始发行永久债券，由于这部分不被计入债务，因此开发

商杠杆率或比目前数字更高。此外，由于银行收紧房地产信贷，一些开发商不

得不转向利率更高的信托机构，大幅增加了融资成本。

5.土地销售同比大幅下滑44%

中国指数研究院房地产指数系统（ChinaRealEstateIndexSystem）数据

显示，中国300个城市7月土地销售同比大幅下跌44%，因楼市低迷开发商囤地

速度放缓。野村分析师称，预计未来中国将有更多土地流拍，土