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规划测绘与房产测绘面积差异探讨

摘要：随着房地产行业不断发展，房价不断攀升，近年来与房屋相关的纠纷问

题也逐渐暴露了出来。由于我国房地产项目在进行开发建设过程中，需要对项目

进行两类测绘，即规划测绘和房屋测绘，由于两类测绘方式存在测绘主体、测绘

方法、测绘规范、分摊原则不同等原因，导致两类测绘面积必然存在差异，本文

从两类测绘的关系、差异原因等方面进行入手，结合实际案例分析，深入的探讨

房屋测绘面积与规划面积存在差异的原因，提出规避两类测绘面积差异的措施，

以期为房地产项目在设计阶段的面积测算提供有效的建议。

关键词：规划测绘；房产测绘；面积差异

房地产项目在进行开发建设过程中，需要对项目进行两类测绘，即规划测绘和房屋测绘，

两类测绘面积数据不一致的情况在房地产项目中几乎为常态。当房屋测绘面积大于规划测绘

面积，即表示实际建设面积超出规划批复允许面积，超出部分涉嫌违建，将为后期办理预售

证及不动产证埋下隐患。反之，开发商的实际销售收益将受到影响，在寸土寸金、房价领跑

全国的城市，两类面积测绘误差对房产可售收入的影响将被放大。本文结合实际项目，将从

四个方面对两类测绘面积差异进行分析。

规划测绘与房屋测绘的关系1

表1反映了两类测绘的关系，规划测绘实际是规划部门的一种管理手段，监督建设单位

严格依据规划、住建管理部门审批备案的相关资料进行建设活动，控制城市在规划条件下有

序发展。房屋测绘主要针对建筑产品销售，为房屋销售和办理不动产证提供面积依据。房屋

预测绘需以规划、住建管理部门审批备案的相关资料为基础，满足行政审批要求。

表1房产测绘与规划测绘的关系

测绘规则不同2.2

规划与房屋测绘分属两套规范系统，而两种规范在很多具体规定上存在较大差异，本文

梳理出主要典型差异，如表3所示。

表3两类测绘的规范差异

由表3可以看出，由于规范不同，对于同一建筑，房产及规划测绘面积必定不一致。对

于房价水平不低的桂林，这部分面积的价值相当珍贵。因此，为使建筑面积发挥充分价值，

需使规划与房屋测绘面积尽量统一。

规划与房屋测绘面积差异规避措施3

根据前面的分析，可知规划测绘与房屋测绘面积差异最重要的决定因素在于两类不同的

测算规范。为避免房产登记时产生法律纠纷，保障开发商利益，需尽量使两类测绘面积一致，

具体可采取以下措施：

充分解读规范，尽量规避差异点3.1

规划设计阶段，需设计师充分解读两类规范，梳理两类规范的差异点，尽量规避面积计

算差异较大的设计细节。具体可由房地产开发单位提出要求，由设计院组织对设计师进行两

种面积计算规范培训，从而在设计源头上减少争议面积。

两类测绘单位尽早介入3.2

目前常用的开发流程中，规划测绘在竣工验收结算介入，房屋预测绘一般在报建后及结

构主体施工完成1/3前介入，此时报建的审批备案资料已基本完成，面积差异也已成定局。

为减少差异，开发商可要求两类测绘单位在报建审批备案之前介入，先依据电子图纸进行规

划面积测算及房屋面积测算，对两类数据进行对比，找出差异点并提出面积优化建议，从而

指导两类面积数据保持高度统一。

减少设计3.3变更量

待取得报建的审批备案资料后，需避免涉及面积修改的相关变更。一般报建图生效即可

以进行房屋面积预测绘工作，如后期出现大量影响面积的变更，将造成预测与实测面积不同

的情况，一旦超出3%，无论是开发商，还是业主都将受到损失。并且变更量太大，将大大影

响规划部门在竣工阶段对项目的验收。

面积3.4正负差异的解决思路

在竣工验收阶段，若两类面积测绘数据差异明显，当规划测绘面积大于房产测绘面积时，

开发商可售面积减少，测绘机构工作人员可依据规范进行解释。当规划测绘面积小于房产测

绘面积时，需核实测绘数据准确性，在保证数据真实有效的情况下，及时通知开发商，以进

行多方有效的沟通。

结语4

综上所述，由于当前规划测绘与房产测绘存在测绘主体、测绘方法、测绘规范、分摊差

异不同等原因，两类测绘面积必然会有所不同，为保障开发商的利益，保障项目稳健进行，

得到规划、住建管理部门的认可，顺利完成竣工验收，投入使用，两类测绘面积需尽量减少

差异，具体可通过测绘单位尽早介入，在报建之前，对面积结果进行对比，列举面积差异，

并通过修改图纸，在报建图阶段就规避掉较大的面积争议点，进而有效减少后期纠纷，促进

房地产项目的有序发