租赁行业：2020年住房租赁年度报告.pptx

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5月;;;

自2015年中央提出“租售并举”概念以来，住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。从2015至今，中央不断出台政策以培育和发展住房租赁市场，在鼓励租赁住房消费的同时，给予土地政策和财政支持。伴随住房租赁市场的发展，行业内各类风险爆发，

2019年起到2020年，中央政策重点从培育市场，转向市场监管和权益保障，目的是要让长租公寓回归到“住”的本质;

2018.09.;

北京、长春、上海、南京、杭

州、合肥、福州、厦门、济

南、郑州、武汉、长沙、广

州、深圳、重庆、成都16城

入围

《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点》

2019年7月19日;

过去，在1978年改革开放初期，中国城镇人均居住面积仅6.7平方米，城市的住房问题主要是住房数量严重不足。但随着经济的发展，情况得到改善，到2016年，中国城镇人均居住面积达36.6平方米，已经超过希腊等国家，并与德国、瑞典等国家处于同一水平，充分满足了居民对住房数量的需求。当数量不再成为住房问题的主要矛盾时，我国特大型城市出现另一个阶段性住房问题——房价过高，不论是绝对值还是相对值均高于国外其他城市，同时中国城区家庭的房价收入比也普遍过高;;

城市发展阶段;;

时间;;

政府主导-保障型;;

340

183;;

差额600万人;;;;

350

300

250

200

150

100

50

0;

尽管美国已经是高度城镇化的国家，但总体租赁规模依然不断攀升，且涨幅高于总供给。从各州的角度来看，租赁人口的增速高于常住人口的增速。目前我国城镇化率在节节攀升，2019年达60.6%，但是与美国超80%的城镇化率仍有一定发展空间。未来，我国核心城市将在潜在租赁需求的强力支撑下进一步扩大租赁需求空间;

虽然美国整体的租金收入比处于比较健康的范围内。但客群收入结构不稳定，中部塌陷，两极分化严重，且客群年龄结构上移趋势明显，意味着租赁在美国已不仅是短期行为，而逐渐成为更多人一生的选择。新的租客进来，老的租户不退出，是美国租赁市场旺盛的原因之一。相较之下，我国的特大型城市租赁人口特征较为单一，多为高学历、收入水平在中段、出勤使用交通工??的城市白领。在上海，66%的租客年龄不超过30岁。可见，在我国特大型城市，租赁仍是一种短期居住行为;;;

PE、VC股权融资;

我国大力倡导金融资发展创新，主要针对拥有产权的主体展开金融支持，而轻资产方向的关注度较低，发展创新较为缓慢。。借鉴美国公寓市场金融参与方式，重资产围绕产权的归属展开金融支持，包括债权和产权。总体来看，美国公寓资产所有者仍然以个人和机构为主，纯资产证券化的REITs占比较少。资金来源方式则以银行贷款和CMBS为主

图：2018年美国多户公寓市场贷款融资结构图：美国各房型租赁物业投资者及占比;

企业;

企业;

100

80

60

40

20

0;

魔方公寓信托受益权资产支持专项计划;

运营效率低

运营成本高;

未来，从政策监管的角度来看，2021年2月初北京、上海相继就“租金贷”问题，发行了相关文件。2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，明确银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。随后，2月4日下午上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门正式印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，明确未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。至此，最极致的结果可能是“租金贷”业务将被关停、禁止;

?在终期时，两者的现金流具体的比较，还是与租金贷利率和投资利率多少有关，也就是说

这两种业务哪一个更好并不好说。当然这种是在将租金贷的资金用于投资的情况下进行的比较，绝大多数开展租金贷业务的租赁企业是在第0期，也就是一开始将这笔资金用于装修、拿房等，进而达到迅速扩张规模的目的

注：假设每期租金为A，租金贷利率为x，投资利率为y

数据来源：同策研究院;;;

固定成本;

经营杠杆系数（DOL）

也称营业杠杆系数或营业杠杆程度

是指息税前利润（EBIT）变动率相对于产销量（Q）变动率的比

通常反映经营杠杆的作用程度、估