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·立法研究·政治与法律2007年第1期

物业管理若干法律问题研究木

揭明唐先锋

(浙江万里学院，宁波315100)

摘要：国内现行物业管理法中仍有诸多焦点问题亟待解决．在物业管理模式方面，国内宜实行物业

公司管理与业主自营式管理并用的物管新体制：在业委会法律地位界定方面，结合国内实际和已进行的

有益尝试，可考虑特别立法确立其为程序意义上的当事人；而物业服务合同既非有名合同，亦非—般的

无名合同，乃属混合合同的一种，即一方当事人负有分属不同类型的多个给付义务，而他方当事人仅负

单一的对待给付；国内物业服务收费规范仍存诸多尚待完善之处，应完善当前物业服务收费双轨制定价

方式，完善物业服务收费预算控制，可考虑改革物业收费主体制度，完善物业收费监督制度，完善对业

主拒交物业服务费纠纷的法律解决机制。

关键词：物业管理；物业管理模式；业委会；物业服务合同；物业服务收费

中图分类号：DF文献标识码：A文章编号：1005—9512(2007)01-0166-06

自上世纪80年代物业管理服务现身中国大陆以来，如何对该类服务所涉错综复杂之社会关系予以科

学合理之法律规制，一直为相关各界之思索焦点。在经由地方先行摸索再由中央总结地方经验这一立法

路径下，2003年6月8日国务院物《业管理条例》(以下简称国务院条例)问世，此规范对二十年来国内

物业管理实践所面临的诸多问题作出了较为全面系统的规制，然因规范制订本身的先天滞后性、制订者对物

业管理法律问题认识的主观局限性，以及作为新兴事物之物业管理服务自身的不断发展变化，目前国内物业

管理服务中仍存诸多问题为该规范未予规定或规定不明，从而引发众多纠纷与争议。笔者对上述河题特别

是物业管理服务模式、业主委员会法律地位、物业服务合同性质、物业收费问题开展了研究。

一、物业管理模式研究

物业管理模式是物业管理运行机制与组织方式，物业管理须形成适合自身生存发展的新模式，才能

真正走上可持续发展之路。国内在不同时期曾出现过行政福利型、企事业单位自行管理、直管型专业化

作者简介：揭明，浙江万里学院法学院院长，教毙唐先锋，浙江万里学院法学院教师。

·本文系2005年浙江省哲学社会科学规划课题研究成果。

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管理(房屋建造单位自行管理)、市场型专业化管理模式(物业管理公司管理)、业主自营式管理等物业

管理模式，前三种具有较浓计划经济色彩的模式随着国内商品房市场的深入发展已逐渐减少，后两种模

式因符合市场经济要求则具有较强生命力。就本质而言，物业管理应属私法的物业所有人(多为区分所

有人)或使用权人采取一定方式对其享有所有权(多为区分所有权)或使用权的物业(多为区分所有建

筑物)为一定保管、修缮、改良等事实处分或租赁等法律处分，实为私权处分行为，理应遵循私法之意

思自治原则，即业主既可委托专业的物业服务企业对物业实施管理，也可自己对物业实施自我管理，选

择何种管理模式应由业主自我决定，政府无须强行干预，当然，政府可通过合法方式对业主的物业管理

模式选择倾向予以适当引导。，

但国务院条例对物业管理仅推行由物业公司进行管理的单一管理模式，此模式之最大优势是可对整

个小区实行集中统一管理，专业化程度较高，管理效果相对较好：其主要弊端是管理费用较高，一些中

低收入居民难以承受，同时，对目前数量较多的Iltd,区推行物业管理也不太适合。国务院条例所指称的

物业管理仅指业主聘请专业物业公司的模式，没有给业主自我管理与模式选择预留空间，具有较强政府

干预色彩。因此，有必要引进发达国家和地区实行的业主自营式物管体制，实行物业公司管理与业主自

营式管理并用的物管新体制。所谓业主自营式物业管理就是住宅小区的物业管理，既不由房地产开发公

司负责，也不聘请专门物业管理公司负责，而由业主自己管理。其最大优势是业主