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*玻璃厂项目可行性研究报告

第一章项目决策背景

一.内部因素

1.**公司项目布局

*自92年进入*市场以来，先后开发了城市花园、*中心大厦、

世贸广场、都市花园、*新城等项目，其中城市花园、*中心大厦位

于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，*新城位于城市北部

的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城

市中心地带，但规模较小。由此可看出，**的主要项目集中在城市

的北部。反观*的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方

向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；

城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目

前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧

的联在一起。由此看出，*的物业分布与*的总体规划和城市发展方

向不尽相符。

*自92年进入*市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作

理念和手法上，均胜人一筹，被公认为*的地产先锋，在*人的心目

中已树立起第一品牌的形象。*产品应属于整个*市，而不是某个区

域。所以*有能力，也应该去开发*的其他市场，让*物业深入*每个

角落。结合*的总体规划和城市发展方向，我们应在*的西南部、南

部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北

部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区*

钢厂住宅项目，南部地区*玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各

方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了*在城市南部无项

目的空白。

2.**公司经营现状：

目前*公司在手有两个项目，*花园新城（含原有新城项目和红

旗农场项目）、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东

丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销*

市，成为*公司的主要利润支柱，但到2002年后新城项目基本开发

完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项

目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司

近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项

目。根据集团总部经营计划要求，*公司必须再上新项目，要达到

每年有3-5个在开发项目，保证*公司经营利润指标和*产品在*的

市场影响力。在目前市场呼唤*的大好形势下，**应充分利用**地

产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市

场占有率，让*品牌深入到每个*人心中。

玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主

要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设

住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为*城

市建设做出贡献。

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于*市区的南部,行

政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:

①根据*市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科

研、居住及行政办公用地。②*市主导风向为西南风，西南部区域

正处于*市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被

公认为居住的上佳区域。

③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是*市经济最发

达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市

大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其

他各区。

④规划在河西区*宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政

中心，现有市级行政中心南迁，南部土地升值潜力大。

⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻

花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名的商业设施。

⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环

是*市中心市区规划路网中的两个半环之一，是*市规划路网骨架中

快速交通体系的重要组成部分，东南半环的修建对该项目的业主出

行将会带来很大的方便。

⑦项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统一组织建设的大型

安居居住区，占地面积192公顷,将建设成为以水景和生态环保为

主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅

市场档次和品位急剧上升。

所有以上各种因素，为*在此地块建设一个高档居住社区提供

一个良好外部环境。

第二章项目概述

一.宗地区位及用地1.项目区位

该宗地位于*市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政

区划属于河西区,距离中环线围