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中国房地产行业未来走势分析

结论概要:

1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现

崩溃（崩溃定义：时间2年以上，价格大幅下滑30%以上）

2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场

已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的

调整，作为投资者我们要做好心理准备。

3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或

供求平衡，去化趋势无忧的地区，（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进

行投资。

4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。

一、住宅市场

（一）销售情况

1、经历了2011年和2012年的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），

2013年销售高位景气（销售面积增长17.50%，销售金额增长约30%）。

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2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。2012年-2013

年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。

3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大

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4、支撑销售的最主要原因是刚需：适婚年龄的35岁以下购房者占比由2007

年的36.7%上升到2013年的63.4%。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。

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（二）库存情况

1、2013库存总体正常:房地产开发商必须维持2-3年的库存维持运营，去化

压力属于正常情况

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2、库存地区分化较大：一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线

城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续

去化时间(截止2013年11月底)

一线城市北京、上海、深圳、广州去化时间低于10个月,去化时间短

二线城市在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域，

其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强，（除个别城市外，

例如杭州）二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市

如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市，2013年成交面积大幅

上涨，但由于供应量大，价格平稳。

去化时间：杭州14.6、重庆8.1、宁波25.8、福州13.2、厦门

7.9、青岛10.7。

三线城市三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续。整体

上看2013年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间

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仍将面临着比较大的去化压力，特别是华东区域几个高度依赖

出口的城市，由于外需不振导致出口低迷，部分城市发生民间

信贷危机，住房市场萎缩，成交面积同比负增长，比如苏州、

常州、无锡、温州等城市。目前来看，东北区域的三四线城市

风险最大，丹东、营口、连云港等城市库存大量积压，市场表

现不振，去化任务艰巨。去化时间：常州20.1、温州13.6、扬

州15.1、东莞11.7、泸州18.4、丹东73.3

去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积（去化时间超过12个月，

将面临压力）

（三）土地供应情况

1、最近几年房地产企业土地购置面积稳定，维持在4亿平方米左右，但土地

购置成本逐年增加

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2、2013年土地市场整体回暖，局部火热：相对于2012年土地购置面积-19.5%

的负增速，2013年土地购置面积回升，增长8.8%。土地市场回暖明显，推动