深圳丰盛町阳光商业街调研报告(改后).pptVIP

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第一部分地铁物业分析;上个世纪六十年代北京建成了中国的第一条地铁，当时北京地铁的主要功能是城市防空兼城市交通，还没有任何商业经营的概念。从本世纪初开始，中国大城市开始进行地铁建设，而且随着城市土地资源的日益稀缺，人们越来越关注地铁以及与地铁紧密相关的物业商业价值。

对于已开通地铁的城市来说，人们看到的是地铁带来的巨大人流量，因此也理所当然地认为与地铁相连的商业都蕴藏着巨大的商业价值。2004年深圳地铁1号线市区段开通运营，2009年地铁1号线车公庙站“丰盛町”地下商业步行街建成销售，每平方米平均售价达到10-20万元，最高售价达到每平方米50万元，远高于相同位置地面街铺的价格，对其价值预期可见一斑。

深圳的地铁商业，大致可以划分为四类：

1、地铁站内商业

2、地铁通道商业

3、地铁上盖商业

4、地铁节点商业;1、地铁站内商业

范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业

特点：行人停留时间短、非目的性、快捷消费

类型：食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐、服饰等小型商店

目前国内大多数地铁开发公司在做地铁规划时，都会考虑预留一定面积做零售商业。但在实际规划设计时，则基本不会考虑未来商业的经营需求，而是只按规划留出足够的商业空间和面积就可以了。这样做的结果是，地铁站内地铁公司管辖范围的商业空间和面积，更像是一个地下展会场地，仅适合做一些临时性的商业摊位，而不能做成有品位有档次的商店或商业街，因此也无法吸引匆匆行人多停留片刻，更无法把交通人流变成商家客流。

;2、地铁通道商业

范围：地铁站区域以外的商业，其营业时间不受地铁运营时间的限制。

特点：与地铁站内通道相连的独立商业。

类型：无限制，可以是所有类型的商业。

地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁通道相连，但有独立出入口，不受地铁营业时间所限，地铁晚上停止运营关上大门后，商场可照常营业不受影响。

深圳比较典型的地铁通道商业，有地铁1号线华强路站北面出口的“潮流前线”地下商场和南面出口的“华强地铁商场（易通手机配件市场）”，还有科学馆站的“中信地铁商城”以及车公庙站的“丰盛町”地下商业街。

华强北是深圳人气最旺的商业区，在繁忙时段，地铁华强路站的几个出入口都是人流如潮，每个出入口每分钟都超过100人次的人流量，并可持续数个小时。在如此大量的人流地段上开店做生意，按说没有什么问题，但实际情况并非如此。潮流前线地下商场位于华强北商业旺区，主营小饰品、小商品等时尚生活用品，经过几年的调整后如今经营情况很好；而与地铁东南出入口相连的易通手机配件市场，虽与北出入口只有一路之隔，但因经营定位失误，再加上这个片区的人气不如北片区旺，导致该商场一直惨淡经营。;3、地铁上盖商业

范围：地铁站出入口商业。

特点：与地铁站口直接相连。

类型：大、中型商场、裙楼商业。

一般意义上的地铁上盖商业涵盖的范围比较广，但这也仅是距离上的差异，是否直接与地铁出入口相连，对于商业的经营影响并不大。归根结底还是要看商业自身的定位和经营水平，若定位不准确，即使坐拥庞大的人流也无法将其变为自己的客流。

;1.尝试走概念化道路，全港首次选择以海洋概念为大型主题；

2.引进在全港乃至世界具有绝对知名度的主力店作为商场的有利支撑；

3.将主力店的其他部分划分成小型店铺出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性；

4.业态丰富，应有尽有，方便快捷，保证了消费者的“一站式”消费。;地铁站口商用物业的发展与其所处区域的商业氛围关系密切！

地铁对于沿线商用物业发展的带动有二重性：对于城市中原来商业发展基础较好的区域，地铁的开通会加速原有商圈的洼地效应，增强人流的聚集能力；对于城市中原来商业氛围不甚浓厚的区域，地铁的开通对其商业吸附力提升的作用不会太明显，甚至降低该区域的商业辐射能力。

除了原有设计的缺陷，地铁物业经营的无序性是造成失败的主要原因之一，北京及上海地铁商业就出现大量空置，统一经营，统一管理，统一宣传推广的香港及深圳部分地铁物业则获得较大成功；

成功商业经营业态多为前沿潮流物品，地铁商业档次与经营有很大关系。;

第二部分调研项目概况;土木建筑领域普遍认为，19世纪是桥的世纪，20世纪是高层建筑的世纪，而21世纪将是地下空间的世纪。城市飞速发展使得我们生活空间变得越来越狭小和拥挤，随着上海、深圳、北京等大城市地面空间日趋紧张，人们逐步将目光延伸到