海南房地产泡沫的分析 .pdfVIP

海南房地产泡沫的分析

什么叫房地产泡沫？

房地产泡沫是泡沫中的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地

产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情

况。房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；是房

地产价格波动的一种形态；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和

频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统

中短期内急剧增加造成的。

【案例分析】总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

短短三年，房价增长超过4倍。最后留下是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置

土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。开发

商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高

达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖

了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。

一．海南房地产泡沫产生的原因

1.房地产商品的特别性。在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约

期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。中国改革开放的进一步加

强，促使海南一夜之间成为人们投资的乐园，海南房地产的需求爆炸式的增长。

2.地皮的稀缺性。都市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀

缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，人们对稀缺的地皮需求

有无穷扩大的趋向。而海南是属于独特的热带无冬岛屿，景色美丽，空气清新，

气候宜人，既是休闲、旅游、度假的胜地，更逐渐成为人居环境优秀的稀缺资源。

而且3.4万平方公里的海南岛却不足800万人口，人口密度不大，更是给更多人

来选择。

3.地价具有捏造性。由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实

的市园地价之间总存在真相上的毛病。这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏

造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无

不与发达致富的欲望与从众举动有关。“要挣钱，到海南；要发达，炒楼花”，成为

其时海南房地产热时一些买卖人的经典。许多盲目的投资决策与非理性行为相互

作用使海南经济陷入恶性循环的泥淖。

4.房地产市场是不充实市场。由于买者信息缺乏和信息的分歧错误称，许多

房地孕育发交易和定价是寂静举行的，这种成交价通常不能反应成交物业的真实

价钱。1993年我国针对投资膨胀采取紧缩银根的金融政策，金融机构的资金忍

痛退出海南地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂。

5.银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性。由于房地产的不行移动性及其

保值增值性，银行体系很乐意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，

政府也勉励投资，银行利率就比力低。据统计，在1992-1993年，海南房地产

开发的资金占社会牢固投资的三分之一。大量资金涌向房地财产，信贷的盲目扩

张及大量吸引短期外资，给泡沫的孕育发生埋下了隐患。海南空置房、烂尾楼和

闲置土地套住我国四大国有银行430多亿，严重影响海南资源利用和经济发展。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地域的房地产热，有不少公司是挂靠

政府职能部门或金融机构，其资金源头大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政

府出于地方优点及短期优点的思量而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻

租、贪污受贿举动也是助长泡沫形成的缘故原由之一。

二．海南房地产泡沫产生过程及其市场价格

海南自1988年建省以来，海南房地产市场仍不成熟，市场信息不够透明，

买卖双方或供需双方交易行为不规范，价格违背价值等，尤其在1992年初，邓

小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，

提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南

方沿海城市。一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记

录的第一次房地产热，也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

1988年至1992年，房地产泡沫形成几乎在无任何参照标准下疯狂炒作，

价格急剧上升到最高点。1993年至2002年海南地产泡沫破灭，房地产市场经

过漫长而寒冷的冬天。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型

样本，在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。2003年至2008年紧跟全国

统一的住房市场化脚步，市场主体更加谨慎，房价在2005年和2006年骤然急

升到