浅述我国房地产市场发展的非均衡表现 .pdfVIP

龙源期刊网

浅述我国房地产市场发展的非均衡表现

作者：吴思思

来源：《中国房地产·学术版》2014年第09期

摘要：1998年住房制度改革取消福利分房后，住房的市场化制度得以完善，我国房地产

业迅速跃入了商品住宅时代，并在有利的政治、经济环境下得以迅速发展。但我国正处于经济

转轨期，且市场本身发展时间较短，市场体系很不健全，配套的法律、制度、机制有待完善，

科学规范的宏观调控体系尚未形成，加之房地产产品的不可移动性、产品差异性等市场要素特

有属性，房地产市场在供求总量、供求结构、区域化等方面呈现出非均衡发展状态。可以通过

探索我国房地产市场的非均衡现象，以求针对房地产市场存在的问题，为宏观调控政策提供一

定的依据。

关键词：供求非均衡，市场结构，区域化

中图分类号：F293文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2014）09-0028-32收稿日期：2014-07-25

总量1非均衡

短缺与过剩并存的市场现状形成了当前我国房地产市场的矛盾焦点。一方面，投机需求与

刚性需求合力助推房价高涨，高房价使得大量潜在需求不能有效释放，市场有效需求不足。另

一方面，现代城市所带来的土地及地域空间变化，以及居民消费结构升级对住宅需求提出更高

的要求，隐含着对新增房产的巨大需求。供求总量分析选取2002年至2012年房屋竣工面积及

商品房销售面积分别代表我国房地产市场的供给和需求状况，相关数据整理后见表1。由表1

可知，我国房地产供应及销售情况总体呈上升趋势，增长比率均有较大的波动，销售增长比率

在2008年出现负增长，2011年反弹至45.15%的高增长率后，2010年以来增长幅度逐步减小

至1.78%。

城镇住房制度改革以来，房地产市场迅猛发展，在全国范围内上演着房地产开发投资过热

的局面，表1中供给面积并没有考虑房地产存量（积压面积）的存在，因此市场实际供给面积

将远高于该数值，市场有效供给高于有效需求。由于房地产产品兼具消费品与投资品的双重属

性，民间投资资本渠道狭窄，投资者存在非理性预期，民间资本涌入市场，投机性因素带来了

有效需求的迅速扩张，市场当年有效供给已不能满足需求总量，市场存量房进入逐年被消耗状

态。2008年金融危机冲击国民经济，造成当年商品房销售市场萎靡。2009年，股市避险资金

流入房市，创造了历年来房产交易量的巅峰时期。2010年后，中央实行严格调控政策，“国十

条”、“新国五条”、“新国八条”相继出台，限购、20%差额征税、差别化信贷等政策的实施，有

效抑制了市场投机性需求的野蛮生长，市场交易量增长比率显著下滑，市场供不应求的局面得

到一定的缓解。

龙源期刊网

结构非均衡2

房地产市场的结构非均衡主要表现在产品结构和市场层次两个方面。一般将房地产产品按

用途分为住宅、办公楼、商业用房，以及工业厂房等其他用房四大类，而住宅又可细分为普通

商品住宅、经济适用房、高档公寓别墅等。我国房地产产品结构长期存在着高档公寓别墅开发

过度、中小户型住宅及保障性住房供应不足等问题。表2选取销售面积比重、投资额比重和新

开发面积比重来说明住宅以及高档公寓别墅住宅产品的市场投资开发情况。住宅作为房地产核

心市场，占商品房总销售面积比重浮动在90%上下，但其投资开发比重却长期低于该水平，且

受近年来土地价格大幅度上涨影响，在住宅所占投资额比重不变的情况下，新开发面积比重呈

下降趋势，住宅市场有效供给减少，供不应求矛盾突出。而商品住宅内部高档别墅公寓开发比

例不合理的现象则在近几年得到了改善，房地产商在高额利润驱动下投资开发高档公寓别墅的

热情自2008年金融危机及严格调控政策后得到有效控制，各大开发商的市场谋略转为以价换

量，推出了迎合中低收入家庭的中小房源。但经济适用房市场开发力度仍显不足，由于利润空

间差异，房地产开发商更倾向于开发商品住宅。

在房地产市场层次结构方面，我国房地产二手房市场发展缓慢，新增住房市场和二手房

（存量房）市场呈现出非均衡发展状态。通常以二手房市场的活跃度，即二手房市场交易量与

新增住房交易量的比例，来表示该市场发育程度。从国外经验来看，对于一个成熟的住宅市

场，其二手房市场的活跃度为6，这一数值远高于我国水平。以市场发育相对成熟的一线城市

为例，2012年北京、上海