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海南房地产的剖析

[摘要]本文从影响房地产价格的方面入手,解释了影响房地产价格的因素。

具体阐述了海南的特殊性,试比较分析了海南与济州岛之间的差异。

[关键词]房地产价格;需求与供给

1房地产市场的需求与供给

价格是由需求和供给决定的。房地产的价格也是由房地产市场的需求与供给

决定的。房地产市场的需求方面,从两个方面进行讨论:实体需求,投机需求。

1.1实体需求

实体需求,是指在人们日常生活衣食住行中必不可少的一部分。随着中国城

市化的进程加快,房产成为蜗居生活中的一个主角。满足日常生活需要是住宅的

本质属性。

1.2投机需求

投机需求,是指投资者以房地产为对象,通过买卖、租赁等手段,以期在短期内

通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的需求。

(1)土地价格原材料的快速上涨

由于土地资源是稀缺的、有限的,随着经济的发展,人口的增加,城市化进程的

加快,人们对土地的需求日益增大。但3亿亩耕地的红线说明了土地问题的日益

紧张。

(2)金融政策对房地产市场供给的影响

作为对房地产市场进行调控的重要手段,中央政府采取调整利率、货币存款

准备金率、控制开发企业和个人的信贷规模等多种手段来调节货币市场需求与供

给,从而间接影响进入房地产市场的资金量。

2海南的特殊性

2.1地理位置的特殊性

房地产的不可移动性使地理位置对这个市场发展至关重要。海南是我国唯一

的热带海岛省份,拥有海岸线1584.8公里。空气清新、气候宜人,是人居环境优秀

的稀缺资源。

2.2海南房地产需求的特殊性

(1)外地购房者多于本地

虽然海南省最近20年的居民收入成倍增加,生活水平明显提高,但海南的人

均收入一直低于全国平均水平,2007年海南人均GDP13361元仅排在19位。在

产业结构中农业结构比例长期高于工业,短期内经济基础和产业结构难以有大的

改变。

(2)入住率特别低

目前,海南房地产虽然空置率不高,但是入住率却很低,即在已经销售的住宅

中有人使用或居住的比例很小。海口某些小区,已经全部出售,候“鸟”类购房者居

多,常年入住率10%左右,大部分购买者一旦价格上升可能出售房产,成为潜在的

房地产市场的供给者。

3影响海南房地产市场区域影响因素的分析

3.1政策上的倾斜

2010年1月4日,国务院发布了海南国际旅游岛建设意见,国际岛三个关键的

优惠政策是免签证、零关税、放航权。一下子把海南的房价推向了新的高潮。海

南省出台了《关于严格落实房地产开发闲置土地处置工作的通知》,但是得到的

结果却是市场上的反面理解,房地产的价格继续走高。

3.2全国资本的涌入

温州、山西、浙江、东北各地资本纷纷涌入海南,使得海南看上去成为了投

资者的天堂。我们虽然无法统计到底有多少资本在短期内流入海南省,但由海南

省一月份的房价同比涨幅可以看出,资本流入速度快,流入数额大。

4与济州模式比较

由于地理位置的相似性,同为国际旅游区的济州岛在韩国国内同海南岛在中

国国内有着很大的相似性。从GDP来看,海南岛与济州岛同样都为全国GDP的

1%左右,两个岛屿同样以旅游业和农业为主,并成为岛上的支柱产业。在政策方面,

我国大力扶植海南岛的旅游产业,推出了国际旅游岛的规划。韩国政府也提出了

关于建立东北亚自由贸易区的规划部署,同样也是国际上的投资热点。但是韩国

政府没有只停留在旅游业的发展,也没有发生像中国一样大量资本涌入房地产行

业的现象。而是规划建立旅游购物天地、休假型居住区、尖端科学技术园区、扩

建中间旅游区、营建绿色生态公园等。因此,并没有造成岛内的房地产价格迅速

上扬的现象,也没有出现不理智的炒房行为。

所以济州模式的经营很值得借鉴,我们应该密切注意房价的变化,通过宏观调

控,防止泡沫的产生。