浅析房地产经济存在的问题及其对策 .pdfVIP

浅析房地产经济存在的问题及其对策

自十八大以来，我国的城镇化建设步伐日趋加快，

这为房地产业的发展提供了又一个新的发展机会。房地产业因其产品

的特性、对社会财富的创造性以及和众多相关行业的关联性，长期以

来在我国国民经济中占有重要的地位。正因为如此，房地产行业的发

展会受到宏观经济政策的影响，并形成一种特殊的产业周期。所以研

宄我国房地产经济具有一定的现实意义。以下就我国房地产经济存在

的问题及其对策进行探讨，旨在促进房地产业的健康发展。

1.当前我国房地产经济存在的问题

1.1规划脱离市场的问题

在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、

范围和时机的选择，应该是南市场的需求决定的，而不是由政府的供

给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业

区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来

投宿美其名曰筑巢引凤“”，这种做法虽然也有成功的，但是不成功者

居多，这说明脱离市场实际需求的盲目筑巢引凤“”是违背市场经济规

律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版，政府在这个问胚上的

正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，才能使房

地产市场的供需运行保持一种良性状态。

1.2地产市场不成熟的问题

土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是由社会必要劳动

所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并

受供求关系影响。有两个问题显得很突出：

(1)盲目的高价行为。表面看来，地价高的国家总是收益大，其实

不然，按市场经济的运行规律，地价过高会使房地产业投资或成本上

涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费这反过来会导致经济萎缩和

地产市场的不景气[3]。因此，盲目性的高地价对经济增长并不利，是

一种非理性行为。（2)行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这

带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是

现行政治体制不适应市场经济发展的要求。

1.3经济泡沫和金融风险的问题

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于

理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严

重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重

危险区的泡沫则具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危

机或经济危机，房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升

很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需

求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大

而长期的负面影响，房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金

融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对

整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不

仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融

体系的风险。

1.4调整脱离市场化的问题

在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市

场导向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其

合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经

济发展阶段上的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问

题是，或者不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租

给谁；或者不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求

高技术、高消费的高层次产业。

2.房地产经济问题的对策

2.1科学规范土地市场

在对待房地产发展的问题上，需要通过对土地市场监测分析，总

结一定时期我国土地市场运行的总体情况和态势。分析存在的问题并

提出相应的对策、建议，为建立土地市场快速反应机制提供科学依据。

而且还要规范土地市场，对违法行为进行严厉查处和坚决打击，严格

执行相关法律法规的规定，以遏制由于土地投机而导致的地价上涨进

而引发房价快速上扬、房地产投机增加的局面。

2.2改善房地产产品的供应结构针对目前的住房供应体系结构仍

不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导

市场形成一种梯级消费，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型、高

价位、

高配置的高级公寓建设比例，提倡建设中小户型、中低价位普通

商品房。建立健全住房保障体系，发挥政府在解决中低收入家庭住房

问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模