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房地产估价师《土估实务》第一章土地估价基础

第一章土地估价基础

第01讲土地的概念

考试目的

测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地报酬递减规律、土地市场理论的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求

1.掌握土地的内涵，土地的特性；

2.掌握土地的基本类型及我国土地的分类；

3.掌握土地权利的概念及类型、我国土地所有权、用益物权和担保物权的类型；4.熟悉土地的功能；

5.熟悉主要类型土地的特征；

6.熟悉我国主要类型土地的利用；

7.熟悉我国土地所有权、用益物权和担保物权的权能及规定；

8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.掌握地租的含义，地租与地价的关系；

10.掌握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.掌握土地报酬递减的含义；

12.掌握土地供给与需求的含义、特点及影响因素；13.掌握土地供求与地价的关系；

14.熟悉地租理论在土地估价中的应用；15.熟悉几种主要的区位论；

16.熟悉土地报酬递减的基本原理；17.熟悉土地供给方式；

18.熟悉土地需求类型；

19.熟悉土地供求平衡原理；

20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；

22.了解土地报酬递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。

第一节土地的概念(专业基础P1～8)

一、土地的内涵

土地既是资源，又是资产。

土地资源是指土地作为自然要素，现在或可预期的将来，能为人们所利用并产生经济效益的那部分土地。

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土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。财产对象实体：有限性(稀缺性)、有用性、可占用性

和具有价值。

自然资源资产管理：自然资源转为市场化资源，变成资产

高淳区级全域山水田林湖草一体管理生态系统整治保护

十九大报告：加强对生态文明建设的总体设计和组织领导，设立国有自然资源资产管理和自然生态监管机构，完善生态环境管理制度，统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。

二、土地的特性

(一)土地的自然特性

1.位置固定性

土地的绝对位置固定不变，只能在其所处地域内加以利用，位置固定性造成了土地利用方面的限制。

土地的经济相对位置会随着社会经济的发展、资源的开发，道路网的完善与扩建、城镇布局的调整及其经济辐射面的扩大而改变。多网校资料同步更新首发QQ群：222926527

深圳：南海边的小渔村到现代化国际大都市2.面积有限性

必须坚持最严格的节约用地制度，推动集约高效用地，增加单位面积土地价值量。集约：单位土地面积上投入更多其他非土地要素

建设用地节约集约利用评价，开发区土地集约利用评价

3.质量差异性

土地的空间差异性，要求人们因地制宜地合理利用，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。

4.可更新性

农业——施肥、灌溉、耕作、作物轮作非农业——承载力的利用是永续的

(二)土地的经济特性

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1.土地供给的稀缺性

地球表面积约5.1亿平方公里——三山六水一分田引起土地所有权垄断和土地经营垄断

2.土地利用方式的相对分散性

土地位置固定，只能就地利用，土地利用方式相对分散。

要求：利用土地时需进行区位选择、建立交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。

3.土地利用方向的多宜性

坚持土地最有效利用原则，防止土地资源浪费。——最有效利用4.土地利用后果的外溢性

土地利用对周围区域的生态环境、社会和经济产生作用和影响。——外部性

要求政府部门以社会代表的身份行使征用权和管理权，对全部土地的利用进行宏观的管理、监督和调控。——管制

海川

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另有内部学员小群，一块备考讨论督学。

(三)土地的产权特性

在土地权利的