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福州台商投资区高标准厂房项目

市场测试方案

福州台商投资区开发建设有限公司

2021年5月24日

第

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一、项目概况

1.1项目名称

福州台商投资区高标准厂房项目（以下简称“本项目”或“项目”）。

1.2项目类型

新建项目。

1.3项目地点

项目建设地点位于福建省罗源县。具体位于福州台商投资区松山A片区LED区块内，东临松山一路、南临2#支渠、西临A滞洪区、北临通屿路。

1.4项目建设内容和投资估算

本项目建筑规划用地面积190055㎡，约285亩，总建筑面积约35万平方米，计划建设高标准厂房、配套办公用房及职工宿舍等，项目总投资约12亿元。

二、项目运作模式

2.1项目合作模式

本项目由福州台商投资区开发建设有限公司（为合同“甲方”）为招标人，通过公开招标选择合作方（为合同“乙方”），以投融建、股权合作方式实施本项目。甲方和乙方通过签订《项目合同》和《股东协议》并在项目所在地注册成立项目公司，获得法人资格。建设期内由乙方主导负责筹集资金用于项目投资建设，最终由项目公司于本项目建设的高标准厂房和配套办公宿舍用房竣工验收合格后开展经营，经营收入（包括但不限于资产分割销售、自持资产的租赁、园区物业服务、配套办公宿舍用房经营等）归项目公司所有，项目公司通过项目建设产出相应的经营收入偿还融资本息并对股东进行利润分配。

2.2项目公司情况

项目公司的注册资本为30000万元，项目公司成立时，由甲方与乙方暂按照10%：90%的股权比例共同成立。甲方以土地使用权的无形资产作价入股项目公司，乙方以自有资金出资入股项目公司。项目决算完成后，双方应根据投资比例调整并确定各自占项目公司的股权比例，方式如下：甲方的股权比例=甲方作价入股的土地无形资产价值/（甲方作价入股的土地无形资产价值+乙方出资到位的项目资本金），乙方的股权比例=乙方出资到位的项目资本金/（甲方作价入股的土地无形资产价值+乙方出资到位的项目资本金）。

2.3项目合作期限

本项目合作期包括建设期和运营期，其中建设期2年，运营期为3-8年，由投标人报价竞争确定。

2.4项目投融资

项目资本金不少于项目投资总额的20%（具体以金融机构的融资要求为准），其中甲方以作价入股的土地无形资产价值为出资上限，其余的项目资本金由乙方出资到位。

除项目资本金以外的资金由项目公司负责筹措，项目公司通过申请银行贷款或其他融资方式解决，所获资金仅限用于本项目的投资建设，项目公司不得将本项目资产（含固定资产和无形资产）以任何形式为其他项目的融资提供担保。项目的融资资金须按照项目资金需求计划要求及建设进度按时足额到位，若项目资本金外的建设资金未及时足额到位，则由乙方负责筹集、注入，确保建设资金足额并及时到位。

三、项目的建设及运营维护

3.1项目的建设

本项目要求乙方（或中标人联合体成员）具备与本项目建设规模相匹配的有效的勘察、设计和施工资质。由项目公司与乙方签订工程总承包合同，由乙方负责项目的勘察（含初勘和详勘）、设计（含方案设计、初步设计、施工图设计、BIM专项设计）和工程施工的工作。其中勘察、设计费根据国家标准计算，均按5折计取，建设安装工程费按中标的建安下浮率下浮。建安下浮率区间为3%-7%，投标人报价竞争确定。

3.2项目的运营维护

本项目要求项目公司应按照国家相关法律法规、行业标准、本合同规定、投标文件的承诺运营维护方案的范围提供运营维护服务，实现本合同所规定的项目产出目标。项目运营内容包括但不限于项目范围内高标准厂房的销售（由乙方或委托第三方负责提供招商服务）和租赁、配套办公宿舍用房的租赁、园区食堂的经营及配套停车场的经营等项目性资产的运营，项目的维护服务主要为项目设施、设备的管养、维护，园区绿化景观的养护和园区资产的物业管理，具体包括但不限于如下内容：

1、招商服务

（1）提供招商策略。由甲乙双方合作推动项目公司严格依照前期项目的产业规划进行投资建设，坚持以项目定位落地为基础。始终围绕本项目核心产业、重点产业以及辅助产业，极力筛选上下游企业，严格选择。把控入住企业性质。

（2）制定招商计划。每个运营年度，项目公司的经营管理机构应合理制定年度招商计划（应至少包括当年预期销售面积、计划销售价格和营销费用预算），报项目公司董事会经全体董事表决同意通过后执行。

（3）开展招商推广。甲乙双方积极参与行业活动，根据工作需要与行业协会互访宣传、推广园区。

（3）做好客商接待。往来本项目的客户，甲乙双方应积极配合福州台商投资区管委会招商相关工作的开展。

（4）载体宣传。通过结合线上和线下的宣传媒介，建立相应的门户网站、公众号、宣传号等宣传载体，积极宣传并更新项目实施、招商的动态。

2、项目设施的经营服务

项目设施的经营服务包括但不限于以下内容：

（1）资产分割销售