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房地产行业专题分析

1.近20年来地产调控本质是房住不炒

1.1.房地产政策调控回顾

从中国商品房改革以来，房地产市场的波动与政策调控一直紧密相

关。影响房地产政策调控的因素主要有两个方面。一是经济周期的波

动。当经济形势较好，房地产价格上涨较快的时候，政策调控偏紧，

当经济形势低迷，房价增长明显放缓的时候，政策调控则转向宽松。

二是，房地产本身的发展阶段。随着城市化的推进，房地产市场规模

不断扩大，投机性需求也随之增加，为稳定房价增长而实施的政策调

控手段也不断丰富，房住不炒的政策基调逐步确立。两个方面的因素

一起主导了中国房地产的政策周期和趋势演变。回顾2000年至今，我

们大致可以将房地产行业的发展和政策调控特征分为以下四个阶段：

第一个阶段2001-2007：房地产行业支柱地位确认阶段的松与紧。

需求端主要是以税收、首付、减缓被动需求（控制拆迁进度）等政策

为主，但是调控的力度并不大；供给端在预售和现售制度、建设用

地使用权出让、开发企业自有资金比例以及供应结构上有所规范。具

体过程来看，2001年，房地产库存压力较大，政府出台关于对消化空

置商品房有关税费政策的通知，对商品房的销售进行税收激励，同时

当年全面实施商品房预售和现售制度。

2002年，政府下调存贷款利率和住房公积金贷款利率，修改住房

公积金管理条例，供给端国土部出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用

权规定，商住用地使用权拍卖供应制度确立。2003年，房地产增长较

快，央行在6月发布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，

规范限制房企融资，提高二套房首付，降低商业用房杠杆；同时对房

企规定自有资金不低于开发项目总投资的30%，土地储备机构的抵借比

不超过70%。

但在非典疫情的冲击下，8月政府出台关于促进房地产市场持续健

康发展的通知，房地产行业的支柱地位确认。之后在2008年6月之前，

房地产投资高速发展，房价也较快攀升。期间也伴随着几次房地产政

策调控的不断收紧，如2004年10月上调存贷款利率，2005年3、5月

分别出台国八条和新国八条，强调稳定住房价格，对房价上涨过快地

区提高首付，加强税收管理等，9月收紧房地产信托贷款，规范企业自

有资金比例。2006年上调房贷利率，出台国六条，随后九部委联合出

台国十五条细则，从首付比例、税收、减缓被动需求以及供应结构

（限制套型90/70政策）等方面进行调控。

第二个阶段2008-2013：后金融危机时期的松与紧。需求端政策推

出限购、限贷以及差别化信贷政策；供给端政策开启较大规模的保障

房、棚户区改造。具体过程来看，2008年6月之后，在金融危机冲击

下，经济下行压力较大，房地产调控转松，房价获得前所未有大涨。

2009年12月国常会提出要通过增加有效供给、支持自住和改善型住房，

加大差别化信贷政策执行力度等遏制房价过快上涨，政策再次转向收

紧。2010年1、4、9月分别出台重磅调控政策，大幅提高二套房首付

和利率的同时，针对投机性购房的限贷限购政策也首次出台，房地产

市场迅速降温。在后续政策持续打压之下，房价在2012年跌至谷底，

随后恢复至平稳水平。

第三个阶段2014-2016：房地产去库存阶段的松与紧。需求端多数

城市取消限购和限贷；不同程度下调首付和贷款利率；首套房认贷不

认房；下调营业税（现为增值税）免征年限和契税税率。供给端取消

限制套型70/90政策。2014年，经济下行压力再次增大，6月从呼和

浩特开始，除一线和三亚外的城市都陆续取消限购，房市调控再次放

松。9月央行发文支持居民合理住房贷款需求，首套房首付为30%，利

率下限为基准利率的0.7倍，且首套房实行“认贷不认房”政策，也

取消了对非限购和取消限购地区3套及以上住房的限贷，全国房价再

次较快上涨。

在2015年中央经济工作会议提出化解房地产库存背景下，2016年

2月进一步宽松，不限购地区首付进一步降低，契税税率也有所下调。

但是房价的过快上涨，很快使得政策风向转变，3月沪九条出台，9月

北京提高二套房首付，且多个城市开始重启限购模式，标志着这一轮

的宽松政策结束。这一阶段的政策，主要是化解房地产库存压力，在

需求端宽松力度较大，也造成了新一轮的房价上涨，加剧了地区分化，

促使下一阶段政策向房住不炒基调下的因城施策转变。

第四个阶段2017-至今：“