大武道时代明光大帝明光时代推广计划书 .pdfVIP

大武道时代明光大帝明光时代推广计划书

方案程序分类方案内容前言随着新经济的飞速发展，

网络逐渐深入到人们工作生活的各个方面，在商务办公方面，网

络化办公成为最流行的办公方式。在网络化办公革命风起云涌的

大趋势下，我司将明光时代定位在先进的、时尚的、个性化的商

务办公空间，明光时代作为新经济条下最合理的商务办公载体，

会取得极大的市场成功。

市场分析整体市场状况从1990年到2000年底，

北京市住宅总竣工面积为6316万平方米，平均每年竣工631.6万

平方米，1999年竣工量最大，1208万平方米。

2001年北京的市场供应总量为7000万平方米，其中在售面积

在3000万平方米以上。通过以上数据可以看出，现在的北京住宅

市场供应量巨大，而随着奥运会申办成功和加入WTO的临近，新

一轮开发正在酝酿之中，未来供应量将有很大增长。

从1990年到2000年底，北京住宅销售总面积为3319万平方

米，平均每年销售331.9万平方米。

2000年北京房地产市场步入个人购房时代，购买者多样化的

需求开始主导市场，2000年的总销售量创出新高，总销售面积约

898万平方米，估计未来3年内年销售量为1000万平方米左右。

目前市场空置率接近1200万平方米，而2001年上市量为

3000万平方米，按照年销售1000万平方米计算，市场空置率仍会

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较大幅度增长，供给与需求之间已经出现比较严重的失衡现象。

北京住宅价格整体走势呈现下降趋势在所难免，市场竞争的将更

加激烈。

住宅开发开始向规模化发展，大规模居住区的价格和配套设

施优势将极大打击小型住宅项目，小型住宅项目的市场会受到很

大程度上的压缩，市场机会减少。本着未雨绸缪的态度，明光时

代应该改变功能，寻找其它的出路。

从1999年到2000年11月底，新入市的写字楼总面积约90

万平方米。根据伟业顾问和戴德良行预测：写字楼开发周期长，

2000年下半年开工的写字楼要在2002年才能陆续投入使用，新的

一年北京写字楼市场将供不应求，市场将呈现租售两旺的局面。

写字楼市场是整个城市经济的“晴雨表”，写字楼市场的火

爆说明北京经济将更上一层楼。

商住楼盘作为介于写字楼和住宅之间的一种结合体，在经济

启动期，资本投入比较大，人们为节约资金而做的选择，是高速

发展情况下出现的适应市场需求的办公用房。

随着新经济的发展，加班加点，加快产品开发速度，抢占市

场优势称为经济实体生存的关键，商住楼能够实现24小时办公，

所以商住楼将发展成为新经济条下重要的办公方式，商住公寓的

需求还将会有很大的增长。

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区域市场状况明光时代位于明光村，受西直门地区交

通状况的影响，明光村区域的房地产开发热度和销售状况均不理

想。

住宅是明光村区域主要的房地产开发方式，办公用房开发数

量比较少，附近只有金运大厦、中鑫大厦、成铭大厦等少数几个

写字楼，出租率都在90%以上，出租状况非常好。上述三个写字楼

项目主要租户是高科技产业和通讯公司，比例达48%，外企占

9%，广告公司、银行、旅游公司的比例为7%

，其他行业占22%，主要是保健品、诊所、律师、会计师等行

业。

外地企业驻北京办事处所占的比重达18%，主要以IT和高科

技产业为主。

周边商住楼盘只有依都阁和时代之光名苑两家，这两个楼盘

以居住为主，以商为辅，从他们的设计风格看，是按照住宅来做

的，它们主要的目标市场是居住为主的客户。

通过明光村区域周边房地产开发状况看，住宅市场竞争激

烈，市场接近饱和，明光时代以居住为主的可操作空间小。

明光村区域办公用房需求大，供给数量少，市场存在较大的

空缺，明光时代应该以商用办公为主要功能。

项目特点分析明光时代有利因素

1）地理位置优越、交通便利