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我国房地产市场的问题及未来发展探讨

我国房地产市场的问题及未来发展探讨提要：进入2008年以后，一些城市房地产市场

出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨

我国房地产市场的问题及未来发展探讨

我国房地产市场发展的宏观背景包括当前的次贷危机影响、国家宏观经济形式以及自

身的市场化进程。在这种背景下，房地产市场呈现出梯级的差异、供求的矛盾、商品性与保

障性的碰撞的特点，未来发展形势不容乐观，重振房地产市场活力尚需时日，随着保障性住

房的加大建设，市场中商品房的累积现象将可能加重。

随着我国房地产市场的发展，不断涌现出一系列的市场热点问题，如泡沫、过热、房

价持续上涨、宏观调控、中低收入者住房等，这些问题或现象的出现让我们开始怀疑房地产

市场运行的健康状况。因此有必要从更广阔的视角来分析我国的房地产市场。房地产行业是

国民经济的一个重要组成部分，它的发展必然是国民经济发展的有力反映。在当前全球经济

遭受次贷危机洗礼的背景下，对我国房地产市场所呈现出来的发展特点进行深入的分析，有

助于更真切地观察房地产市场内在的运行规律，以便对其未来发展趋势作出判断。

一、中国房地产市场的宏观背景

1、次贷危机的蔓延。

2007年以来，美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并

不止于房地产业本身，房地产业与其它市场尤其是资本市场联系的越紧密，泡沫破裂后所波

及的范围就越大。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价

下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。至

今，次贷危机的影响已经从金融资本市场向全球的实体经济市场蔓延。

2、我国宏观经济发展趋势。

从全球经济的角度来看，中国被公认为是快速发展的亚洲新兴国家之一，对全球经济

的稳定和繁荣起着越来越重要的作用。据国家统计局公布的报告显示，2003年至2006年，

中国经济年均增速较世界平均水平高出五点五个百分点，较印度高出两个百分点，比俄罗斯

高出三点五个百分点。中国GDP居世界的位次亦由2002年的第六位上升到2006年的第四

位。随着中国综合国力的大大增强，中国经济正成为世界经济增长的重要驱动力之一。虽然

在2008年中国遭受了地震等自然灾害以及其他突发事件的影响，经济增长的发展速度会低

于前几年，但是总体经济的发展态势依然良好。

3、房地产业的市场化进程。

我国房地产业发展可以看作是市场化进程逐步推进的过程，一系列的国务院文件及国

家法规、法律规定正逐步将各个层面上不同程度的非市场化因素剔除出去。从土地出让、住

房供应、金融监管到二级市场的运作，越来越贴近市场发展的实际需求。“十一五”期间，房

地产业将迎来巨大的变化，伴随着财税改革、市场的完善、区域协调发展，房地产的利益分

配机制、竞争格局、区域分配格局将会面临改变，房地产行业将变得更规范、市场化程度会

更高，同时真正激烈的竞争时代也已经到来。

二、我国房地产市场的问题分析

1、区域差异：区域发展不平衡导致的房地产市场显著的垂直梯级差异。

我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制

度等方面的原因造成的。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，在城乡之间、大中小

城市之间都存在着巨大的经济差异。这种到目前为止依然明显存在的不平衡状况直接决定着

我国房地产市场的发展，已经形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异。因为房地产市场是

依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东中西部之间、大中小城市之间的经济差异决

定了城市的价值，城市的价值又进一步决定着房地产的价值以及房地产市场的走向与兴衰。

随着我国区域发展政策的调整以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平

衡会逐步缓和。我国正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施，推动欠发达

地区发展,在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。不同地区之间房地

产市场显著的区域差异也会逐渐由原来的垂直的梯级差异为主演变为横向的特性差异为主。

2、供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。

目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为%，2006年增长为%，

年均增加个百分点之多。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这

个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础