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保租房REITs正式发行，开启租赁住房“轻”

——中金厦门安居保障性租赁住房REIT专题报告

投资要点

保租房行业与公募REITs契合度高，利好政策支持不减。

保障性租赁住房是完善我国住房体系的重要环节之一，对解决城市青年人、新市

民等群体住房问题起到关键作用。保障性租赁住房项目因其低于市场的租金而往

往保持较高出租率，故通常具有稳定持续的租金收益，与公募REITs发行特征有

较高的匹配度。2021年6月公募REITs扩容，首次将保障性租赁住房纳入试点

范围。2022年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁

住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》。随后

7-8月期间包含中金厦门安居REIT在内的3支保障性租赁住房REITs前后获批，

迅速进入询价、募集阶段。我们认为，在未来保持较大政策支持力度下，更多的

保租房REITs产品有望加速落地，这将有利于拓宽租赁企业融资渠道，盘活优质

存量资产。

中金厦门安居REIT资产优势显著，项目运营表现优异且稳定。

1）地处核心城市优质区位：底层资产位于经济发达、环境宜居的厦门，人口吸附

力较强，2021年厦门GDP达7,034亿元，同比增速8.1%，新增就业人数和高

校在校生人数逐年增长。同时，厦门较高的房价和偏年轻化的人口结构，让住房

需求向租赁住房市场逐渐倾斜。从区位来看，项目临近高校和产业园，商业、轨

交等配套成熟，存在较大的租房需求。

2）进入成熟运营阶段，出租率接近满租，租金稳步上涨：底层资产园博和珩琦

公寓项目2022Q1平均月租金分别为32.35元/平/月和30.52元/平/月，较21年

中期有所提升，但仍低于全市平均租金水平（2021年为52.43元/米/月）。较低的

租金单价和小户型产品支撑项目出租率维持高位，2022Q1分别为99.4%和

99.1%。截至2022Q1园博和珩琦公寓项目等待入住租户排号分别为2793和1794

号，分别占全部房源比例为106%和87%，租赁需求旺盛，短期空置压力较小。

3）稳定的运营支撑租金收入及毛利率持续增长：两项目租金收入分散度较高，截

止2022Q1个人租户和企业租户签约的租赁合同分别为4,151份和29份，受单

一租户退租影响较小。两项目2020至2022Q1整体租金收入分别为45、4200

和1687万元，项目运营初期毛利率为负，进入稳定运营期后毛利率稳步增长，

2021-2022Q1毛利率分别为56.1%和67.6%。

未来预计现金分派率持续高于4%。目前项目周边租金约为50元/平/月，本项目

平均月租金仅为周边租金的62%，这与保租房不得高于同地段同品质市场化租赁

住房租金95%的要求还有一定上浮空间。根据《可供分配金额测算报告》，该项

目预计2022年4-12月和2023年可供分配金额分别为3961万元和5263万元，

现金流分派率4.33%（年化）和4.34%。本报告通过DCF估值计算底层资产估

值约12.57亿元，近十年现金分派率稳定高于4%。

总结：我们认为，保租房REITs为优质的租赁物业提供有效的退出途经，是落实

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的有效工具，未来更多优

质租赁资产有望持续登录资本市场。作为政策支持的保租房REITs产品之一，中

金厦门安居REIT底层资产区位核心、租金收入稳定，未来可供分派现金流持续

可观，具有长期配置价值。

风险提示：租约集中到期、疫情影响租金和出租情况、供应增加导致竞争加剧。

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正文目录

1REIT基本情况4

1.1基金概况及交易结构4

1.2原始权益人概况5