富力地产董事长李思廉 .pdfVIP

富力地产董事长李思廉.txt43风帆，不挂在桅杆上，是一块无用的布；桅杆，不挂上风帆，

是一根平常的柱；理想，不付诸行动是虚无缥缈的雾；行动，而没有理想，是徒走没有尽头

的路。44成功的门往往虚掩着，只要你勇敢去推，它就会豁然洞开。富力地产董事长李思廉

（图片来源：南都周刊）

广州珠江新城。未来的新城市中心。

55层高的富力中心坐落于此。阳光普照，没有风的日子，这栋高楼银灰色钢架结构的外

墙，反射出炫目的银色光，一下子就将自己与其它写字楼区分开来。

在这栋仿香港中环国际金融中心风格的建筑门口，富力地产(2777.HK)的招牌摆设——两

尊镀金狮子永久性地展示着其动物界领袖雄性勃发、屹立不倒的姿态。

就在这里，富力总部占据了45-54层的10层空间。富力董事长李思廉的办公室，则占据

了某层的一半面积。

负债未必是坏事

李思廉很少在公众面前露面，但他还是为公众熟知，这源于他特殊的身份——富力地产

董事长，与总裁张力一起创办了如今地位显赫的富力地产。作为南派地产的代表之一，富力

和李思廉在业内都有着大佬般的江湖地位。

1994年李思廉与搭档张力创建富力时，公司结构松散，业务也杂，科技、实业都做，甚

至还经营过餐馆。“但有一点是我们一开始就很明确的，那就是一定要做地产。”李思廉说。

而一直坚持做地产的富力与众多房企不同的是，即便在各行各业都讲究专业分工的现在，

富力似乎仍坚持上下流产业链“通吃”，有着自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理

公司乃至门窗厂。

这很像多年前的碧桂园，当时为了控制成本，甚至连建房子的砖、黄沙等原料，杨国强

都坚持自己生产，“肥水不流外人田”。富力未上市之前也甚少有外包业务，早年也一直坚持

在竞争激烈的广州大本营市场发展，一定意义上而言，正是在广州市场的沉淀和积累，为其

在扩张后期积累了充分的资金基础和量化生产经验。

李思廉说，从最初的改造厂房做中低档产品，到如今的中高档住宅和商业地产并驾齐驱，

富力一直是一个“危险感”和“机遇感”都相当强的地产开发商。在地产行业高速发展的十

几年中，富力获得了长足发展，项目纯利可达25%。

近两年来，富力的土地储备中，大约50%来自于收购兼并模式，相对其他疯狂高价圈地

的房企而言，富力在土地储备方面是相对谨慎而缓慢的。但如今面对规模庞大的现金流行业

现状，富力还是进入了高负债率的时期。

话题一下子转到了开发商较为敏感的资金链上，李思廉很淡定地喝了口水，“其实可以乐

观一点看这件事，现在所有银行要贷款给房地产企业都要‘四证’，审批严格。如果能够从银

行拿到钱出来，企业就会增加所谓的‘负债率’，不过这也代表一个企业有大量的施工面积，

换个角度你可以理解为这个公司有着充足的开发能力和施工能力。”

“当然银行在这么严谨的条件下也愿意贷款给这样的企业，乐观一点就可以说这样的公

司前景会很好。”李思廉说话语调平淡，很喜欢用反比和对比：“对一个企业，负债率低也并

不一定就是好事。地产这个行业太复杂，它已经不可能单用一些很老的办法来看，比如以前

付款分几年的，当然看上去负债率低。现在的付款经常都是三个月、半年就要完成，开发周

期又很长，那么算账的时候土地只能按成本价算进去，这样资产是没办法增加的，所以负债

率就高。”

李思廉认为，现在看见的富力高负债率是一种财务会计上的呈现，但在考察一个企业的

时候，不能单纯用数字来衡量。他说富力的钱都放在了正规的财产土地里，按照政府法规，

企业是不能压住土地不动的，“所以从另一个角度来看，(恰当的负债率)代表你这个企业更有

动力，更有增长性。”

“还有一个重要原因，是新会计准则下可评估增值效应的是写字楼而非酒店，富力目前

的资产表中有很多投资物业以成本价计算，并没有评估增值效应，这也导致富力的净资产没

有体现真正价值。”李思廉说，银行在放贷的时候，也会对企业综合资产值和综合实力有一个

大概的把握，从这一点看，富力是具有偿还实力的。

中国地产无霸主

2007年下半年，除了以天价1.8亿元拍下广州白云山风景保护区内的云祥路住宅地块之

外，富力在大本营广州没有任何拿地记录。

李思廉不否认珠三角是富力一直想进入的区域。“说到底还是因为买不到嘛。买地嘛，要

合适的价钱才能买，2007年下半年中国的地价突然之间猛涨，出现了地价带动楼价的连锁反

应。不过地价、楼价无论怎么猛涨，终究是要有个承受度，它绝不是天然的而是连环的市场

反应。”

在李思廉看来，目前高房价的市场格