物业管理工程维修管理方案.docx

物业管理工程维修管理方案

第一节工程维修管理要求

一、负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、办公家私、办公电器设备的管理、维护和保养；会议设备系统、通信设备系统的管理、维护和保养。

二、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用、保养和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行值班巡查，并做好记录。每年对变压器、配电柜保养不少于2次。

三、负责场馆备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每月开机运转一次（30分钟/次）。电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换。

四、物业主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅（中庭）、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、光棚、围栏等等。

五、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。

六、除高压电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调冷水机组及空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器，外墙灯饰等等。

七、给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。

八、照明及动力等电力系统：包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统。各层室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

九、避雷系统：年检和日常管理、保养、维修工作等。

十、地下室抽排风机、卫生间排风机及楼内全部分体和柜式等空调机的管理、保养、维修工作（主机大修除外）。对全部盘管风机、风道，每年清洗、消毒、保养两次，分体空调例行检查、保养两次，全部回风口每月一次清洗保养。

十一、电梯系统：4台垂直电梯的日常使用、管理和困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调及电梯机房、井道的维修保养。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作；负责电梯的年检工作；负责夏季电梯机房通风、降温。工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于三次，发现问题及时报修。

十二、安全监视控制系统：监控主机系统、每层监控摄像点、每层红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

十三、会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

十四、通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

十五、外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。四大节日期间的装饰工作（含单项500元以下的装饰所用材料）。

十六、设立24小时工程技术人员值班备勤岗1个，随时接受采购方报修要求，满足甲方各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由中标供应商联系并监督）。

十七、对物业范围内的办公家具进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

十八、负责采购方实施辖区内土建修缮的一般性维修、装饰工程、设备的中修和大修、加装等工程的监督、监理、验收和施工安全管理工作，切实落实工程合同中各项要求。

十九、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购方管理，物业管理公司可借阅。

二十、在满足采购方使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

二十一、配备2名技术人员，主要负责机关会议设备、灯光、音响、扩音系统的维护和保养；负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等。

第二节建筑物的检查与维护管理计划

一、定期对建筑物进行检查

建筑物维修管理又称建筑物修缮管理，它是指物业管理公司的建筑物管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容包括：建筑物的安全检查，建筑物维修的施工管理，建筑物修缮的行政管理以及建筑物的日常保养等内容。在物业管理过程中，搞好建筑物的维修管理，不仅有利于延长建筑物的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有利于美化环境，使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。

（一）建筑物维修管理的内容

1.建筑物的安全检查。建筑物的安全检查是建筑物使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对建筑物进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，而且还为建筑物维修管理提供依据，以延长建