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卫宁大厦项目可行性分析报告2006-3-31(终).doc

卫宁大厦项目可行性分析报告

一、天津写字楼市场发展概况

格天进蓄从年

格天进蓄从年

降，而租售价则开始爬升，津写字楼市场入存量盘整、势待发的时期。2004到2005

,天津写字楼市场出现了持续稳定的增长态势。两年间，受到海河开发和全面整治烂尾楼等因素影响，天津市写字楼供给量大幅增加，而天津投资环境的不断完善同样吸引了众多企业投资发展，使本市写字楼在近两年间租售价格不断攀升、空置率逐年下降、出现了供需两旺的局面。

从客户群来看，天津市的甲级高端写字楼的客户主要集中在金融、贸易、地产、代理行、物流、IT等知识型高端客层。而中

低端写字楼的客户则多为货运、医药、装饰、通讯等行业所占据。

随着海河节点众多写字楼得逐渐面市，加之奥运经济的带动，天津市写字楼市场在继续发展的同时，也必将展开更加激烈的竞争。

二、天津整体快速发展对写字楼市场的影响

随着我国加入WTO,银行业、保险业都面临着大开国门、加速发展的局面，天津作为我国北方重要经济城市和金融开放城市，以及其对物流业的高度重视，使更多的跨国公司纷纷看好天津市场，将在天津投资设点，目前天津已经进入了商务时代。天津市写字楼面临着极好的发展机遇，未来发展潜力巨大。

1.国民经济持续向好

近年来天津市国民经济保持快速稳定增长。2005年全市实现生产总值3663.86亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。全市人均生产总值达到35457元，约合4328美元，增长12.8%。整个“十五”时期，全市实际直接利用外资累计达到103.35亿美元，年均递增32%。截止2005年末，在津投资的国家和地区达110个，世界500强企业已有114家在津落户。

随着政府招商引资力度的不断加大，与外省市经济合作的不断加强，天津现代化金融、贸易、科技等产业都在蓬勃发展，这些行业都将增加市场对写字楼的需求。同时国民经济持续向好、固定资产的投资平稳增长、第三产业的迅速发展带了写字楼市场的发展，为写字楼市场迅速走向成熟创造了条件。

2.烂尾楼项目复工重建进程加快

经过近3年的努力，天津市政府大力整治烂尾楼工程取得了令人瞩目的成绩，全市烂尾楼复工率已达到90％以上。特别是这些烂尾楼项目在所处地段、建设手续、收购成本等方面都拥有很多政策和市场优势，为产品升值留下了很大的空间。随着烂尾楼的纷纷入市，可以预见未来写字楼市场竞争必将更加激烈。

3.城市整体路网规划

为实现“一流城市、一流环境、现代设施、现代管理”的目标发展，本市已逐步完成了全长145公里快速路的建设、地铁一号线的规划建设和津滨轻轨的初步建成并投入使用，大大改善了天津市的投资环境。同时投资143亿美元的京津快速铁路也正在紧张的建设中，再加上正积极建设京津高速公路天津段、京沪高速公路天津段，3年内京津之间将有三条高速公路连接。至此，京津两地交通将更快捷、便利。这些城市交通规划成为天津经济整体发展的有效支撑。而交通经济也就加大了写字楼市场的需求与增值的空间。

综述：天津市宏观经济形势向好，奥运经济、海河开发、旧城改造、交通改善（轻轨运行、地铁建设、道桥改扩建、京津快速铁路签订、京津高速公路增建的规划）及京津经济商圈的敲定，将吸引外地大型公司和跨国集团的涌入，他们的到来将促进天津总体经济迅猛发展，同时直接拉动写字楼市场需求，写字楼市场未来发展潜力巨大。

三、2008年奥运会对天津写字楼市场的拉动

国际经济研究表明，奥运

会对经济的影响一般10之间。天津作为2008年北奥运会的协办城市，天津奥匹克中心体育场将成为该奥运会分赛场之一。正在

年

年京林届兴

建中的天津奥林匹克中心位于原体育中心南侧，占地100万平方

米，区域划分为竞技区和配套区。虽然目前由融创奥城投资有限公司开发的时代奥城综合项目被认为是奥体中心的主要配套区，但可以认定，以奥体中心为圆心，辐射半径在2—3公里的范围都将成为奥运的配套服务区域，受到奥运带来一系列拉动效应。

近期，天津快速路西南半环将实现贯通，同时堆山公园、时代奥城周边的道路也都改造一新，将彻底改变本区域以前交通拥挤的状况，大大提高奥体周边区域的通达性。道路的畅通为本区域的发展创造了先决条件。就投资价值而言，奥运场馆周边地区因奥运的举行