盾安中街项目市场研究报告.docxVIP

目录

第一篇调查综述

一、调查目的与原则 4

二、调查方法 5

三、调查范围 6

四、调查时间 7

五、调查结论 7

第二篇市场背景研究

一、沈阳城市区位概况 8

二、气候日照情况 9

三、沈阳人文及历史渊源 9

四、城市发展规划 10

五、沈阳经济发展特点 14

六、主要宏观经济指标分析 15

七、沈阳房地产市场发展状况 18

八、房地产相关政策解析 22

九、小结 23

第三篇市场供应分析

一、住宅市场供应分析 25

二、酒店式公寓市场供应分析 29

三、小结 36

第四篇住宅市场需求研究

一、需求分析 38

二、潜在购房者特征 58

三、主要总价承付段细分需求分析 63

四、酒店式公寓市场需求分析 67

第五篇市场供需对比分析

一、住宅物业的市场供需对比分析 69

二、酒店式公寓的供需对比分析 70

三、小结 71

第六篇商用物业专项研究

一、沈阳商用物业发展背景 72

二、相关行业发展分析 82

三、商圈研究 90

四、市场供应分析 101

五、市场需求分析 116

六、供需对比分析 130

第七篇车位及相关公建分析

一、项目周边车位供应状况 132

二、沈阳写字楼状况 134

三、周边市场仓储状况 136

四、小结 136

附件一：2003年沈阳出让土地主要地块表 138

附件二：沈河区2004年计划储备地块情况说明表 143

附件一：竞争个案分析 150

附件二：温州商会座谈会会议纪要 180

附件三:小东经营业主座谈会会议纪要 184

第一篇调查综述

一、调查目的与原则

本次调查研究的目的与意义主要有以下几个方面：

1.宏观市场调研

通过宏观市场调研，了解项目发展的经济规律、社会背景以及人文背景等相关因素，洞察与项目发展相关的房地产政策、城市发展规划政策及房地产发展的历史背景和趋势，从宏观层面上把握项目开发运作的方向。

2.住宅物业市场供应调研

此部分调研的目的包括与项目存在同期竞争性的住宅市场供应量。住宅主流供应产品特征，各类产品在市场上的需求情况及销售形势等。通过这些市场供应的调查，了解与项目有关的市场供应动态，为项目的定位和市场切入点提供决策依据。

3.住宅物业竞争个案调研

通过对竞争物业属性以及销售动态的调研，把握该物业在市场当中的竞争优势和竞争劣势，对其市场的卖点和抗点进行分析，为本项目的产品定位提供更加可行的方案，洞察其销售策略和推广策略，为项目的营销方向提供市场基础。

4.商业及公建供应调研

通过对项目周边竞争商业物业属性、销售动态、商业规划、商业环境、商业配套、租金、价格等因素的把握，了解竞争性商业物业的竞争优势、劣势和机会

点，同时对相关行业的调研，把握该行业的发展趋势和前景，为项目的产业嫁接和业态定位、产品定位提供可靠的市场依据。

5.市场需求的调研

通过此项需求调研，了解目标客户对住宅及公建商业项目产品的需求类型和特征。并可在调研时把握客户类型的特征，承付能力，配套需求等相关内容，为今后产品的定位提供市场基础。

二、调查方法

本案的前期调查工作由兰德在沈阳的专案小组全权负责，小组成员共五人。通过采用沈阳现有房产项目采点调查、潜在客户群消费调查和小组访谈、相关部门获取信息等方式对沈城进行了房产市场的探测性研究，并获得了全面细致的信息。另外在调查过程当中沈阳盾安的领导也积极配合我们的工作，为我们工作提供了许多方便，并对我们工作做了实时的监督及控制。本次调查具体调查方法有以下四种：

1.直接调查

直接与政府人士、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。

2.间接调查

通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产的信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

3.直接征询

这一方法的难度较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。在调查过程当中我们选择了街头随机访询、入户访问及深度访谈等形式，具体调查方法和样本量参加住宅市场需求及商业市场需求研究。

4.现场踩点调查

调查者以买楼身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。在调查过程当中我们尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员