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新常态下海南房地产市场探讨

摘要：随着我国经济发展从持续快速增长模式转型到“新常态”模

式，房地产市场也紧随其后，在回顾海南“旧常态”下的运行状态

基础上，立足现状，分析海南房地产市场存在的问题，并在“新常

态”的特征下提出未来海南房地产市场健康发展的对策。

关键词：新常态；房地产市场；去存量；调结构

从上世纪末到本世纪初我国国民经济一直保持着8%左右的增长速

度，甚至在2007年还出现过14%的增速，从2013年开始告别8%

时代，逐步回稳，2014年GDP增速为7.4%，创下1990年来的

新低，2015年经济增速继续放缓，根据统计局数据显示，2015经

济增长6.9%，这样的增速既符合预期也顺应经济运行规律，与2014

年提出的“新常态”局面中的稳增速相吻合。在由高速增长步入中

高速增长的换挡时期，房地产市场也在经历着转折性的变化。海南

作为海岛经济，房地产市场有着其自身的特殊性，从上世纪90年

代至今，几十年的时间，海南房地产市场经历了“过山车式”的发

展历程，以一种“旧常态”的发展模式运行着：以“短缺”为特征

的成长期（1985年—1991年）、以“膨胀”为特征的炒作期（1992

年—1993年）、以“观望”为特征的迷惘期（1994年—1998年）、

以“调整”为特征的置换期（1999年—2001年）、以“处置”为

特征的归位期（2002年—2006年）、以“转型”为特征的复苏期

（2007年—2008年）、以“井喷”为特征的狂热期（2009年—

2011年）、以“回稳”为特征的转型期（2012年—2015年）。

一、“新常态”下海南房地产市场的发展现状

2013年以前的房地产市场一直“高烧不退”，2014年以来，房地

产市场整体回归理性，房价涨幅趋缓。2015年全国楼市城市分化

加剧，一线城市均价上涨5.17%，二线城市下跌0.75%，三线城市

下跌1.25%。在去库存压力下，房地产开发投资持续下滑，增速放

缓，出现了软着陆。在“互联网+”的影响下，出现了创新性的房

地产销售市场，与过去单一的销售模式形成鲜明的对比，销售市场

更加立体化、外扩化、多渠道化。与经济新常态的“中高速”“优

结构”“新动力”“多挑战”四大特征相吻合。在这样的大环境下，

海南房地产市场阶段性特征突出，仍处于调整期。

1、房地产开发投资方面

2015年，海南房地产开发投资逐月加速提高，三个季度完成总投

资额1227亿元，同比增长25%，增速在全国来看名列第一。从结

构来看，2015年前三个季度住宅投资占房地产总投资额的比重超

过70%，同比增长18%，办公楼投资同比增长109%，其他各项

投资都有所增长。

2、房屋施工面积方面

2015年，前三季度总房屋施工面积月度之间变化幅度不大，新开

工面积逐月提升。前三季度，海南省房屋施工面积为55875.36万

平方米，同比增长15.3%，新开工面积4982.67万平方米，同比增

长15.7%。

3、房屋销售方面

海南房地产企业采取“政府主导，媒体承办宣传，行业主办承办”

的思路，在东北、河南等地组织房地产销售活动,前三季度销售总面

积为3238.09万平方米，同比增加5.5%。通过以上数据分析，房

地产市场经过2014年负增长后有所反弹，并逐月出现增长态势，

回归到常态，海南房地产市场所谓的“常态”有其自身的特殊性表

现，具体表现在：其一，发展潜力方面。海南岛地理位置优越，是

中国唯一的热带雨林区，冬无严寒，夏无酷暑，凭借资源优势和气

候优势，赢得了内陆居民的赞赏，被称之为中国地区的“后花园”，

吸引广大游客把海南岛作为度假、休闲和养老的“第二”、“第三”

居住地，海南房地产市场一直被广泛看好，升值潜力巨大。其二，

房价收入方面。纵观海南房地产市场，价格具有反季节性，5月份

-9月份相对于10月份-次年4月份价格偏低，是由候鸟现象所决

定的。从“房价收入比”这一经济学指标看，海南整个市场全年平

均房价相对于居民收入还是偏高。由表一可以看出海南2010年

-2014年房价收入比均在15倍以上，甚至高于20倍，远远超出3

—6倍合理区间范围。家庭总收入=城镇居民人均可支配收入*2（夫

妇二人）。其三，投入使用方面。海南房地产市场以岛外市场为主

的资源导向型和以“第二居所”为使用特征的投资投机行为，长期

恶性循环发展导致目前海南岛高空置