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在住宅小区中业主如何区分所有权

第一章建筑物区分所有权通论第一节

建筑物区分所有权的历史沿革

一、建筑物区分所有权的萌芽

建筑物区分所有权是当代民法中一项重要的不动产所有权形式，一般认为，建筑物区分所有权的观念萌芽于人类文明社会之初—

奴隶社会。奴隶社会时期，城市开始出现，城市的形成，促使工商业进一步发展，并使得人口日益集中于城市。英国学者亨利·詹姆斯曾经如此评价城市：“那是人类生活最大的集中，是世界的最完全的缩影。这里比别的地方更能体现和代表人类。”

①为满足城市人口居住和经营的需要，古巴比伦在约公元前二千年,即产生了与今日的区分所有权想到那个的建筑物所有形态。“古巴比伦其契约曾记载，建筑物的第2层供作饮食店使用，其第1

层的所有权作为买卖的标的物。像这样的建筑物的区分所有，被认为是楼层的区分所有权全出现的端绪。”②在公元前约一千八百年的古罗马社会,罗马城已拥有百万人口，大多数平民居住在面向街道、第一层有店铺的客栈形式的复合型集合住宅里。一些富裕的罗马人还共同集资购买房屋，在法律中还存在关于围墙设置、境界划定，建筑物周围的空地归属等规定。在这里，生了区分所有建筑物的最早的管理问题。“但在古代罗马，因奉行建筑物属于土地所有人的法律原则，所以对那个时代是否存在过建筑物区分所有权，人们是抱有疑问的。”③罗马法是以“私有制为基础的法律的最完备形式”④,对后世各国民法影响深远，遗憾的是，罗马法上并

未确立萌芽于公元二千年的古巴比伦和公元前一千八百年的罗马早期的建筑物区分所有权。不过，这最终并未能扼杀已经萌发的建筑物区分所有权。至东罗马帝国，建筑物属于土地的法律原则未能得到严格的贯彻，因此在其管辖领域以及在当时的埃及，建筑物的区分所有被认为是有某种程度的普及的。公元476年，历史敲

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第二节建筑物区分所有权的概念选择与立法模式

一、建筑物区分所有权的概念选择一般而言，建筑物所有形态有三类——

单独所有、共同所有和区分所有。单独所有就是独有，一人单独享有一栋建筑物的所有权，其所有权行使及于整个建筑物。共同所有也成共有，多人共一栋建筑物的所有权，各共有人的应有部分抽象地存在于共有物上，共有物的每一分子均有应有部分的存在，所以各共有人按其应有部分对于整个建筑物进行使用和收益。而区分所有是指多人区分一栋建筑物而各享其不重叠的一部分的所有权。“区分所有又分为三种：横向区分、纵向区分和交叉区分。不论是横向区分、纵向区分还是横纵交叉，区分所有权的行使仅能及于建筑物所区分的特定专有部分，而不能及于建筑物全部。”①区分所有建筑物是现代世界各国城镇居住的主要建筑形态，建筑物区分所有权自发端至今，已有很久远的历史。但是对于什么是建筑物区分所有权，即建筑物区分所有权的概念是什么，长久以来，各个国家(地区)不但没有形成通说，而且基于不同的政治、经济与民法理念，产生了各种不同

的认识，形成了截然不同的各种学说。关于建筑物区分所有权的名称，各国立法使用的名称不完全一样。德国称为“住宅所有权”(Wohnungseigentum),也有一些学者认为是“住宅所有”；瑞士称为“楼层所有”(Stockwerkeigentum)；法国称为“住宅分层所有权”(lacoproprietedes

immeulolesbates)。②在英美法中也有相类似的概念。有称为“unit

ownership”,译为“单位权益”,也有译为“单位所有权”；还有称为“horizontal

property”,译为“水平所有权”。③“在日本和我国台湾地区，则称之为建筑物区分所有权。其中区分一词相当于汉语中的分类、划分的意思。”④对区分所有权进行定义，关键是确定区分所有权的内容。对此，在学理上一直有不同的看法。狭义的区分所有权概念认为，区分所有权专指由区分所有建筑物“专有部分”⑤或“共有部分”⑥所构成的所有权。专有权说和共有权说都只是

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第二章住宅小区业主区分所有权的内容

第一节相关概念的界定

一、“住宅小区”的界定

“住宅小区”，也称之为“住宅区”，“是指住宅楼、绿地、会所及配套设施达到一定规模，以住宅为主的居住区。住宅小区的规模，一般是指各类建筑有4万平方米左右，居住人口500～5000人，用地12～35

公顷，服务半径

400～500米，并有一定的共建配套、市政公用及绿化环卫等设施，成立专业管理机构，实行统一管理的居住区。”①也有学者称住宅