2第二章 资产评估的基本方法.pptx

;;;;;;;;简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。;（一）重置成本的估算方法

1.重置核算法

重置核算法亦称细节分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的成本项目逐项计

算，然后累加得到资产的重置成本。实际测算过程又具体划分为两种类型——购买型和自建型。;;四、成本法的估算;（一）重置成本的估算方法

3.功能价值类比法

功能价值类比法是指利用某些资产功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化成某种指数关系或线

性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象重置成本的技术方法（该方法亦称为类比估价法——指数估价法）。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化成线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值类比法称为规模经济效益指数法。;;;;四、成本法的估算

（二）实体性贬值的测算方法

1.观察法

观察法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位

进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值，计算公式为

资产的实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）

式中

实体性成新率=1-实体性贬值率;;;四、成本法的估算

（二）实体性贬值的测算方法

3.修复费用法

修复费用法是通过确定被评估资产恢复原有精度和功能所需要的费用来直接确定该项资产的实体性贬值。这

种方法一般适用于评估可以恢复功能的资产。

使用该方法时，特别要注意区分实体性贬值的可修复部分与不可修复部分。可修复部分的实体性贬值是技术上可以修复而且经济上合算；不可修复部分的实体性贬值则是技术上不能修复，或者技术上可以修复，但经济上

不合算。对于可修复部分???实体性贬值可用直接支出的金额来估算，对于不可修复的实体性贬值，则可运用观察

法或使用年限法来确定。可修复部分与不可修复部分的实体性贬值之和构成全部的实体性贬值。;四、成本法的估算

（三）功能性贬值的测算方法

功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损耗。具体存在两种表现形式：由超

额投资成本所致的功能性贬值；由超额运营成本所致的功能性贬值。

超额投资成本的产生是因为技术进步引起劳动生产率提高，使得重置与原设备同样功能设备所需成本降低，从而造成原有设备的价值贬值。从理论上讲，设备的超额投资成本应等于设备的复原重置成本与其更新重置成本的差额。

超额运营成本的产生是因为技术进步出现了新的、性能更优的设备，使原有设备相对于新设备来说，在功能、

性能方面落后，而引起在能源、动力、人力、原材料等方面的消耗增加，即产生了超额运营成本。;第一节 资产评估的成本法;;第一节 资产评估的成本法;一、市场法的应用前提

（一）充分发达活跃的资产市场

采用市场法进行资产评估，需要有一个充分发达活跃的资产市场。在资产市场上，资产交易越频繁，与被评

估资产相类似资产的价格越容易获得。;一、市场法的应用前提

（二）资产及其交易的可比性

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：

参照物与评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）。在资产评估中强调资产

的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产的功能并结合社会需求，从资产实际发挥效用的角度来考虑。就是说，在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高；反之亦然。

参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性。市场条件主要包括供求条件和交易条件。在一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求时，价格偏低。交易条件主要包括交易数量、交易动机、交易时间等。交易数量不同，交易对象的价格就可能不同。交易动机也对资产交易价格有影响。在不同时间交易，资产的交易价格也会有差别。市场条件上的差异对资产价值的影响应引起评估人员足够的关注。

参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。;;;;;（一）收益法的基本程序

搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营

风险等。

分析测算被评估对象未来预期收益。

确定折现率或本金化率。

用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值。

分析确定评估结果。;;;;（一）纯收益不变

【例2-15】假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收

益为1200万元，