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我国房地产市场的非均衡特征及调控建议

经济的非均衡通常表现为商品的供过于求、供不应求。当前，我国房地产市

场呈现出典型的非均衡特征，供求失衡严重，居民购房和政府调控都面临着巨大

的压力。本文从房地产业的现状出发，讨论其特殊性及市场供求特征，并对我国

房地产业的规范和调控提供一些建议。

关键词：非均衡特殊性供求失衡政府调控

房地产业自身的特殊性

（一）房地产业与居民的基本需求紧密相关

住房是居民的基本需求，无论房价收入比如何，居民都有买房需求。相对于

当前收入来说，我国绝大多数居民面临着较高的房价。然而，在目前这样一个特

殊的经济发展时期，一边是高涨的房价，另一边是居民迫切的购房需求，这就决

定了商品房不同于一般商品，而是一种特殊的商品。

（二）房地产业与金融业密切相关

房地产业的投资周期长并且需要大量的人才，是一种资金密集型企业。如房

地产面临着高昂的土地成本、建造材料和政府税费、营销成本和管理费用等，这

就决定了房地产企业需要大量的资金。单凭房地产开发商的资金根本不能满足这

样巨大的资金需求，绝大部分房地产开发商都会与金融机构建立信贷关系，以获

得资金上的支持。虽然房地产业也会有风险，但房地产业相对于其他行业来说已

是高回报率低风险行业，银行等金融机构也乐于把资金贷放给房地产企业。据统

计，房地产开发项目的总投资中，有大约35%需要通过银行贷款融通资金，在商

业房地产市场中，有超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房。数据显示，

1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿，2001年底，全国房地产个人贷款

达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上

半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。

（三）房地产业的发展具有较强的地域性

房地产业包括房产业和地产业，而地产实体自身的不可移动性，就导致了房

地产业具有较强的地域性。这一地域性特征使房地产业的资金不能够像普通商品

市场上的资金那样自由的流动，进而给房地产业的健康发展造成消极的影响。当

获得地产权的房地产开发商既不开发土地，又不出让土地产权给需要土地的房地

产开发商，这会使土地得不到合理的利用，导致效率损失，严重阻碍房地产业的

健康发展。

房地产业市场的非均衡特征

（一）房地产市场是卖方垄断市场

据2011年中国统计年鉴资料显示，我国有88419家房地产开发企业，从这

个庞大的数目来看我国房地产市场应该是竞争的市场。但实际上，由于政府土地

拍卖出让模式等原因，使得大部分中小房地产开发企业由于资金不足只能处于边

缘化的地位，结果我国房地产市场呈现出卖方垄断的特征。

在此引入勒纳指数，它反映了市场垄断程度的强弱。在完全竞争条件下，勒

纳指数为0，当市场存在垄断时，勒纳指数大于0，勒纳指数越大说明市场的垄

断程度越严重，范围介于0到1之间。计算公式为：LI=（P-MC）/P，其中LI：

勒纳指数，P：产品的市场价格，MC：产品的边际成本。利用中国统计年鉴上

的数据对全国最近十年房地产业的勒纳指数进行测算，结果见表1。

从表1可以看出，我国房地产业的勒纳指数大部分处在0.5以上，说明近十

年来我国房价中50%以上的部分为非成本因素，房地产卖方垄断已是不争的现

实。

（二）房地产的供给和需求非均衡

目前，我国的房地产市场里开发商拥有大量的闲置商品房，同时大量购房者

购买不到合适的房子。近年来，随着国家在大中城市实施“限购令”等调控房地产

市场的宏观措施，现实情况中开发商的有效供给和购房者的有效需求都与商品房

价格呈正相关的关系，购房者普遍存在羊群效“应”，并未出现商品房销售价跌量

涨。而正常的市场供给需求应该是供给商随商品价格上涨增加供给量，消费者因

商品价格的上涨的降低需求量。房地产的供给量和需求量远远偏离市场均衡点。

（三）房地产业的投机需求旺盛

房地产不仅满足人们的居住需求，由于其自身的保值增值特性，人们也把它

当做一种投资品。今天房价高居不下，从某种程度上说是因为有大批的购房者并

不是为了自己居住，而是在他们认为商品房价格会一直上涨的预期下买入房子，

以增加商品房的稀缺性从而推高房价，然后找合适的时机高价卖出房子，从中谋

取巨额差价。近年来不断有这样的报