2024年税务师考试涉税服务实务讲义十二.doc

【考情分析】

1.題型：单项选择題、多选題、简答題、综合題；

2.分值：15-20分左右。

【内容简介】——多税种大家庭

“第十一章其他税种”重要考点

1.销售不动产、以不动产投资入股的土地增值税政策；

2.土地增值税的计算和清算；

3.印花税征税范围、合用税目、计税根据、税额计算；

4.房产税、土地使用税的计算和审核；

5.环境保护税的征税范围、税款计算。

第一节土地增值税纳税申报和纳税审核

一、土地增值税的基本规定

二、土地增值税的纳税申报和纳税审核

三、土地增值税的会计核算

一、土地增值税的基本规定

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产所获得的增值额征收的一种税。

1.土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让；房地产的出租、抵押，不缴纳土地增值税；

2.转让房地产过程中双方纳税状况

转让方

增值税、城建税、教育费附加（含地方教育附加）、印花税、土地增值税、所得税

承受方

契税、印花税

从11月1曰起：

对个人销售或购置住房暂免征收印花税；

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（一）土地增值税的征税范围

详细情形

征税

不征税或免税

1.发售

（1）发售土地使用权

（2）获得土地使用权后进行房屋开发后发售

（3）存量房地产买卖

出让国有土地使用权的行為；国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物

2.继承、赠与

非公益性赠与

（1）房地产的继承

（2）将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行為

（3）公益性赠与

3.房地产开发企业将开发的部分房地产转為企业自用或用于出租等商业用途

产权发生转移

产权未发生转移

4.房地产抵押

以房地产抵债而发生房地产权属转让

抵押期间不征

5.房地产互换

单位之间进行房地产互换

个人之间互换自有居住用房地产，免征

6.以房地产投资入股

其他情形，征税

单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组時以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

7.合作建房

建成后转让

建成后按比例分房自用，暂免征税

详细情形

征税

不征税或免税

8.其他

土地使用者处置土地使用权

土地使用者转让、抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有协议等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并获得了对应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依法缴纳有关税收

代建房；房地产重新评估，房地产出租

【例題1·多选題】税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算時，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（）的，应确认对应的收入，计算缴纳土地增值税。

A.企业办公用房，并办理对应产权转移手续

B.对外投资

C.通过老年基金会捐赠給老年活动中心

D.向投资者分派利润

E.出租，但未办理对应产权转移手续

??

『对的答案』ABD

『答案解析』选项C，公益性赠与不缴纳土地增值税；选项E，产权未转移，不缴纳土地增值税。

【例題2·单项选择題】某房地产开发企业7月将自行开发的商品房作价500万元对外投资（开发成本為300万元）。对该项投资，对的的税务处理是（）。

A.不需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税

B.以500万元确认為销售收入，分别按规定计算缴纳增值税、土地增值税和企业所得税

C.不需要缴纳增值税，以500万元确认為销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税

D.不需要缴纳增值税和土地增值税，以500万元确认為销售收入计算缴纳企业所得税

??

『对的答案』B

『答案解析』以房产作為投资，按照销售缴纳增值税；房地产开发企业以房地产投资入股，征收土地增值税；企业所得税中视為按公允价值转让房产和投资入股两项业务进行处理。

（二）税率：四级超率累进税率

级数

增值额与扣除项目金额的比率

税率（%）

速算扣除系数（%）

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%～100%的部分

40

5

3

超过100%～200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

【例題·单项选择題】（）根据土地增值税的规定，下列說法錯误的是（）。

A.土地增值税实行四级超率累进税率

B.将房产免费转移給法定继承人不征税

C.获得的收入為外国货币的，应当以获得收入当曰或当月1曰的国家公布的市场汇价折合成人民币确认

D.房地产评估增值应征收土地增值税

??

『对的答案』D

『答案解析』房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。

二、土地增