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当前我国房地产市场的现状

当前，中国的整个房地产市场正在从一个以增量的新房为主导的时代转换到

以存量交易为主导的时代。对比美国、日本这些发达经济体来看，家庭套数比（城

市家庭的个数和成套住房个数）基本稳定在1.1到1.2之间，随后日本还出现下

降趋势。中国在1.1左右，接近新房规模的峰值。可以预计，增量房大幅扩张的

时代会逐步接近尾声，新房和二手房的相对地位在转换。

从统计数据可以看出，在过去的20年间，全国房地产市场上的一手房和二

手房的交易出现了迅速的变化，随着越来越多的新房变成二手房，增量的新房部

分开始减弱。这也是为什么中国的GDP增速会减缓，增量的房地产规模在减弱，

它对经济增长的带动作用会减弱，存量房的数据在大幅的上升，使得相应的经济

增长动力也出现转换。

具体来看，2017年有20个城市二手房成交套数超过新房，从趋势看，有越

来越多的二线、甚至三线城市二手房占比超过新房。跟发达国家比，中国房地产

流通率比较低，2016年全国主要城市流通率平均大概2%，美国、英国、澳洲和

中国台湾流通率比中国内地高出很多。所以盖新房、城市面积不断扩张的时代在

逐步过去。但存量时代，围绕房屋本身的服务正在崛起，新房的营销与代理、二

手房的经纪佣金、租赁、物业管理、装修等相关服务对GDP的贡献也值得关注。

而且总体看，中国居住的品质，特别是早期的旧房生活品质较差，所以改善性需

求和城市更新改造的需求还很大。

严厉调控引导下的短期下行的市场趋势

受行政管控相对更少的二手房市场的表现更具有参考性，近三个月重点城市

几个房地产中介二手房成交量持续下滑。从近三个月重点城市二手房成交价格环

比变化来看，一部分城市确实开始出现下跌，也开始出现新增供给增多、新增需

求下降的趋势。从2017年以来，重点城市客户成交周期延长，就是说投资者决

策更谨慎，趋于理性，决策周期延长。下行的市场中业主也在积极调整预期。而

且我们看到下行的范围在慢慢的扩大，一是新房与二手房的换房链条受阻，两个

市场同步下行；全国跨区域换房的链条断裂，不同城市同步降温；二是2018年

以来土地流拍比例在上升，土地市场也在降温。有一段时间，很多地方出了“人

才吸引”政策，表面上来看人才吸引政策是前期市场短期内逆势上行的重要因素，

但预期创造的短暂“繁荣”，极度脆弱。居民的杠杆率上升快，局部城市还比较高，

但跟发达国家比，还有一定的空间。居民端房贷政策维持紧缩。

从趋势看，下一步房地产市场的政策的可能走向，可能会从如下几个方面着

手：一是去库存政策转向，棚改货币化补贴有序退出。二是货币政策定向微调，

资金面或略有改善。更多城市慢慢还会限制，更多城市可能跟进禁止企业购房的

补漏洞。人才引进政策与购房资质脱钩。

关于争议颇多的预售制度，预售是当前中国房地产市场基础制度的重要组成

部分，商品房预售制度在推动房地产市场上起着关键性作用，需求端的按揭贷款

和供给侧的预售制度作为重要的基础性制度，其变化将会深刻影响房地产市场。

前一段时间传言说会不会取消预售制度。预售制度事关基础制度和配套政策，从

具体操作角度看，可能难以“一刀切”取消，但是如果在执行中不“一刀切”又可能

带来寻租问题和监管难度，理论上存在难题。在当下的市场条件下，取消预售制

度的可能性低，原因在于：“限价”环境下，新房“供不应求”，预售制度的取消进

一步减少供给、带来更多的市场问题和恐慌。预售制度发展20多年以来，确实

存在一些问题（潜在质量问题、对消费者保障低），但是这些问题不是制度本身

带来的，而是后期的监管不到位带来的，要解决这些问题，要从强化后期监管着

手。

中国房地产市场的中长期展望

那么未来中国房地产市场的趋势是什么样子呢？GDP和人口增速下降，中

国经济增速从目前来看，还是在寻找一个新的中速增长的平台。如果在新的平台

站稳，转型顺利，持续五到十年甚至更长的时间是有可能的。另外，人口在快速

的老龄化，这直接影响到房地产市场供求。中国现在的平均年龄比美国老1岁，

接下来因为独生子女政策，会使下一波人口老龄化速度加速，这个也会影响到房

地产的需求、房地产的结构。

具体来说，当前中国有三个一亿的人口的房地产细分需求没得到很好的满

足，包括流动人口、单身人口以及老龄人口。老年人口有它独特的住房需求，日

本60岁以上的人口占比提升得非常快，中国的老龄人口上升曲线